De tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting maakt bestaande woningen aantrekkelijker en is een plus voor de woningmarkt, maar het verslechtert wel de concurrentiepositie van nieuwbouw. 

Dat meldt het Economisch Bureau van ING vrijdag. Op nieuwbouwwoningen wordt geen overdrachtsbelasting gerekend, maar wel omzetbelasting. Ook de verkopen van nieuwbouw zitten in het slop, aldus de denktank. In het eerste kwartaal van dit jaar werden 6600 nieuwbouwwoningen verkocht, tegenover 8400 een jaar eerder.

Carrousel
De verlaging van de overdrachtsbelasting moet een carrousel op gang brengen van mensen die een woning verkopen en zelf weer een andere kopen. Volgens de ING stimuleert dit de potentiële kopers van nieuwbouw niet.

De periode van verlaging van de overdrachtsbelasting is een jaar, terwijl er vaak anderhalf jaar zit tussen het kopen van een nieuwbouwwoning en de opleveringen daarvan. De potentiële kopers van nieuwbouw zullen hun bestaande woning dus pas over een jaar op de markt willen brengen en dan is de maatregel niet meer van kracht.

Belangrijk
Volgens ING blijft nieuwbouw belangrijk voor ons land. De komende tien jaar stijgt het aantal huishoudens met 55.000 per jaar. Daarnaast worden jaarlijks zo’n 15.000 woningen gesloopt. Er zijn dus minstens 70.000 nieuwe woningen per jaar nodig.

Vorig jaar werden er 56.000 gebouwd. Volgens ING zal het aantal dit jaar uitkomen op 60.000 en volgend jaar op 62.000.

Bron: nu.nl

Het is vrijwel onmogelijk een bestaande hypotheek mee te verhuizen naar een nieuwe woning, tot voor kort nog heel normaal. Hypotheekexperts stellen dat klanten onder het mom van bescherming juist worden geschoffeerd. Dit is de zoveelste rem op de woningmarkt.

De verscherpte hypotheekregels hebben niet alleen als gevolg dat starters en Jan Modaal geen huis meer kunnen kopen, maar dat ook trouwe klanten worden teruggefloten door de banken. Zelfs als er geen beperkende omstandigheden zijn, zoals een lager inkomen, blijken financiers opeens zeer terughoudend. Bij tussenpersonen stromen de klachten binnen. Er is bij de banken alleen nog maar interesse voor ‘passende klanten’.

Zo kreeg Lucia Haasdregt tijdens een oriënterend gesprek met ABN Amro te horen dat haar inkomen een belemmerende factor vormde. Vijf jaar geleden, toen ze samen met haar echtgenoot de financiering voor haar huidige woning afsloot, was er nog geen enkel probleem.

“Met de overwaarde van onze huidige woning en de bestaande hypotheek wilden we graag wat ruimer gaan wonen. Maar de bank weigert de hypotheek bij voorbaat over te sluiten naar een nieuw huis. Wij kregen te horen dat het bedrag dat wij maximaal mogen lenen €60.000 lager zal uitvallen.”

Hypotheekexpert Harrie Jan van Nunen: “Ze hebben geen boodschap meer aan hun vaste cliëntèle. Banken laten op elke hypotheekaanvraag een strikte rekenformule los. Bestaande klanten krijgen te horen dat zij met de normen die nu gelden te weinig verdienen om de hypotheek mee te nemen.” Dat die bestaande klanten misschien al tien jaar zonder enig probleem de maandelijkse rente en aflossing hebben voldaan van hun soms torenhoge hypotheken, telt volgens Van Nunen niet meer mee. “Hieruit blijkt dat de banken hun klanten als nummers zien.”

De banken zelf stellen dat de oorzaak bij de strengere AFM-regels ligt. “Zelfs bij een verhuisregeling moet de hypotheek opnieuw worden afgesloten”, aldus de woordvoerder van ABN Amro. “Wij moeten ons houden aan de inkomenstoets van de toezichthouders.” De SNS bank en Rabo lijken iets coulanter. “Een enkele uitzondering blijft mogelijk, maar de regels van de AFM blijven de basis.”

Bron: www.telegraaf.nl

De prijs van nieuwe woningen in Rotterdam zal de komende jaren fors dalen. Er is zelfs een kostenreductie tot 25 procent mogelijk.

Een nieuwbouw project van woonhuizen. Dat verwacht de Rotterdamse wethouder Hamit Karakus (Wonen). Deze prijsdaling zal het gevolg zijn van een nauwere samenwerking tussen gemeente en bouw. Volgende week zet Karakus (PvdA) de eerste stap naar betaalbaardere woningen in een overeenkomst met de corporatie ComWonen en aannemer Dura Vermeer Bouw Rotterdam. In deze overeenkomst staat dat de dienst Stedenbouw en Volkshuisvesting (dS+V) actief wordt betrokken bij de planvorming voor de tweede fase van woningbouwproject Het Mooie Plan in Lombardijen.

Bouwplan
Als de gemeente vanaf het eerste begin meedenkt over een bouwplan, kunnen er afspraken worden gemaakt met bouwer, opdrachtgever en architect, waardoor fouten en vergissingen tijdens de bouw zijn uitgesloten. Dat voorkomt latere aanpassingen, scheelt tijdrovende procedures en vereenvoudigt de vergunningverlening. Karakus streeft naar een vergunningverlening binnen één week. Nu gaan daar vaak maanden mee heen.

Karakus’ uiteindelijke doel is, nieuwbouwwoningen voor een prijs van maximaal twee ton te realiseren. Hij wil dat bereiken door het ontwerp van woningen te standaardiseren.

De wethouder: „Je maakt één ontwerp voor buitengevel en dak en één ontwerp voor de complete afwerking binnen. Je kunt dan snel en efficiënt bouwen, want je hebt maar één keer een vergunning nodig en alle afmetingen en materialen liggen al vast.” Volgens Karakus hoeft deze werkwijze er niet toe te leiden dat straks overal in Rotterdam dezelfde huizen opduiken. „Je kunt verschillende pakketten bedenken en die onderling combineren.”

ComWonen en Dura Vermeer werken in Rotterdam al sinds 2008 aan een methode om de bouwkosten te verlagen en de kwaliteit te verhogen. Bij een eerder woningbouwproject in Lombardijen wisten de twee partijen al een kostenbesparing van twaalf procent te bereiken.

Bron:www.telegraaf.nl

Woningcorporaties moeten huizen van noodlijdende huizenbezitters kunnen opkopen. Dat stelt SP-Kamerlid Sadet Karabulut voor. Volgens haar helpt dat corporaties om hun huurbestand op peil te houden.

Het kabinet heeft aangekondigd dat huurders het recht moeten krijgen om hun huurwoning van de corporaties over te kopen. Karabulut vindt dat andersom, dus dat de huizenbezitter zijn huis verkoopt aan de corporatie, ook moet kunnen. Daarbij gaat het om de goedkopere woningen, aldus Karabulut.

Door de crisis zitten veel mensen in de financiele problemen. Ze zitten met dubbele woonlasten of hebben betalingsproblemen. Als dit kabinet de huurders een kooprecht wil geven, dan moet het kopers ook een huurrecht geven, aldus de Karabulut.

De huizenbezitter die zijn huis verkoopt moet vervolgens de mogelijkheid krijgen zijn huis als huurder te bewonen.

Gemarginaliseerd
Karabulut vreest dat het huurbestand van de corporaties door de plannen van het kabinet ‘gemarginaliseerd’ wordt, terwijl er volgens haar al een tekort is aan betaalbare huurwoningen.

 Ze wil daarom van het kabinet dat haar voorstel om corporaties de mogelijkheid te bieden woningen te kopen ook in de plannen voor volkshuisvesting een plek krijgt. Ze dient een motie in om dat te bewerkstelligen.

Aantrekkelijk
GroenLinks en D66 staan sympathiek tegenover tegenover het plan van Karabulut, maar vragen zich af of het wel aantrekkelijk is voor de corporaties.

“Als de huurder er in blijft zitten, verandert zijn hypotheekschuld in een huurschuld. Daar schiet je dus als corporatie niks mee op. Het huis moet dan verhuurd worden aan iemand die het kan betalen”, aldus D66-Kamerlid Kees Verhoeven.

Linda Voortman (GroenLinks) vreest dat de corporaties door hun ‘gemarginalisserde’ investeringsruimte nauwelijks geld hebben voor onderhoud, laat staan het overkopen van huizen. Woensdagmiddag vergadert de Tweede Kamer met minister Donner (Binnenlandse Zaken) over volkshuisvesting.

Bron: www.nu.nl

De Aannemersfederatie Nederland (AfN) maakt zich zorgen over de vroege vorstperiode en de voorspellingen dat het weer een strenge winter kan worden.

De koepel van middelgrote en kleine aannemersbedrijven is bang dat mkb-bedrijven niet in staat zijn de lonen te betalen als de winter doorzet. Veel bouwbedrijven hebben het al moeilijk. Onder meer door de strenge winter van vorig jaar en de lage prijzen door de sterke concurrentie hebben veel bedrijven hun reserves al moeten aanspreken om aan hun financiële verplichtingen te voldoen.

Mkb-bedrijven
Door de slechte financiële situatie zijn volgens de koepel veel mkb-bedrijven niet in staat zich in te dekken tegen het risico dat door vorst niet kan worden gewerkt.

De federatie pleit voor aanpassing van de cao. Nu staat daarin dat werkgevers het loon moeten doorbetalen wanneer door weersomstandigheden niet gewerkt kan worden. ”Wijziging is noodzakelijk om betaling van vorstverlet uit de WW mogelijk te maken”, aldus de federatie.

Bron: www.nu.nl

Amsterdammers die een huis willen kopen, maar van wie het inkomen op de huidige woningmarkt net tekortschiet, krijgen hulp. De hoofdstad heeft voor deze potentiële kopers een regeling in het leven geroepen waarbij mensen een woning van een corporatie met korting kunnen kopen. Dat maakte de gemeente woensdag bekend.

Als de eigenaar het huis dan na verloop van tijd weer van de hand wil doen, koopt de corporatie de woning terug. De winst of het verlies wordt dan gedeeld door beide partijen. De regeling, een initiatief van de gemeente, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de Stichting Opmaat, gaat op voor naar schatting vijfduizend woningen.

De groep lagere middeninkomens dreigt per 1 januari buiten de boot te vallen. Vanaf dat moment komen alleen mensen met een inkomen tot 33.614 euro in aanmerking voor een sociale huurwoning. Wie daarboven zit, kan vaak geen eigen woning betalen. De Koopgarantregeling geldt voor mensen met een inkomen tot 45.000 euro.

,,Koopgarant maakt dat ook de kapper of de leraar in Amsterdam niet tussen de wal en het schip hoeft te vallen”, legt verantwoordelijk wethouder Freek Ossel uit. ,,Wij willen dat deze inkomens ook een woning kunnen kopen in Amsterdam.” De wethouder denkt dat de regeling de doorstroming op de woningmarkt eveneens kan bevorderen.

De korting die de koper krijgt op een woning is minimaal 10 procent, maar kan oplopen tot wel 25 procent. Als de corporatie het huis heeft teruggekocht, kijkt ze of ze het opnieuw verkoopt of in de verhuur doet. Woningcorporaties De Alliantie en Ymere bieden komend jaar al duizend Koopgarantwoningen aan. De verwachting is dat meer woningaanbieders zich zullen aansluiten. De regeling wordt al in andere plaatsen in het land met succes toegepast.

Bron: ANP

De prijzen van koopwoningen zijn in oktober 2010 wederom gedaald ten opzichte van een jaar geleden, blijkt maandag uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster.

Verkochte bestaande koopwoningen waren vorige maand gemiddeld 1,1% goedkoper dan in oktober 2009. De prijsdaling was daarmee groter dan in september toen sprake was van een daling van 0,6% op jaarbasis. In augustus bedroeg de daling 0,4% en in de maanden die daaraan voorafgingen, was de prijsdaling juist kleiner aan het worden, stelt het statistiekbureau.

Op maandbasis zakten de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen in oktober met 0,5%. Dit percentage is gelijk aan de daling in september ten opzichte van een maand eerder.

De prijsdaling was in oktober het grootst voor vrijstaande woningen met 1,8% ten opzichte van 2009. Appartementen, tussenwoningen en twee-onder-een-kapwoningen waren goedkoper, terwijl de prijzen van hoekwoningen volgens het CBS vrijwel ongewijzigd bleven.

Er waren regionaal gezien grote verschillen in Nederland. In Groningen, Friesland en Limburg waren de prijzen hoger dan een jaar terug, maar in de andere provincies waren ze lager. De prijsdaling was met 3,3% het grootst in Flevoland.

Het CBS meldt verder dat in oktober 10.000 bestaande woningen van eigenaar verwisselden, 13% minder dan in oktober 2009. Van alle woningtypen lag het aantal transacties lager dan een jaar eerder. De duurdere woningen deden het relatief het best. Er werden in de eerste tien maanden van 2010 vrijwel evenveel woningen verkocht als in dezelfde periode in 2009.

 Bron: www.fd.nl

Hieronder vindt u de belangrijkste wijzigingen om aanspraak te maken op een NHG-regeling in 2011.

Versienummer
Daar waar in de Voorwaarden en Normen het versienummer ‘2010’ wordt genoemd, is dit vervangen door versienummer ‘2011’.

BSN
Met ingang van 1 januari 2011 dient de geldgever van iedere aanvrager van NHG bij de melding het Burgerservicenummer (BSN) op te geven.

Borgtochtprovisie
De borgtochtprovisie voor leningen met Nationale Hypotheek Garantie wordt per 1 januari 2011 ongewijzigd vastgesteld op 0,55% van de lening.

Kostengrenzen
De kostengrens voor woonwagens wordt verhoogd van € 130.684,- naar € 132.969,- en voor woonwagenstandplaatsen wordt de kostengrens verhoogd van € 50.000,- naar € 50.874,-. De kostengrenzen voor woningen (€ 350.000,-) en kwaliteitsverbetering (€ 265.000,-) blijven ongewijzigd.

Financieringslastpercentage
De financieringslasttabellen zijn overeenkomstig het advies van het NIBUD geactualiseerd.

Niet fiscaal aftrekbare rente 
De vuistregel voor leningdelen waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is, is overeenkomstig het advies van het NIBUD gewijzigd in de formule: het financieringslastpercentage verminderd met de som van 1,5 x de toetsrente en 1,0%-punt (was 1,5%-punt).

Erfpachtcanon
Vanaf 1 januari 2011 wordt de erfpachtcanon niet langer in mindering gebracht op het toetsinkomen maar maakt de erfpachtcanon onderdeel uit van de financieringslast. De financieringslast is de financieringslast van de lening, op basis van annuïteiten, vermeerderd met de erfpachtcanon. Dit gezamenlijke bedrag dient te passen binnen de toegestane financieringslast zoals deze behoort bij het toetsinkomen.

Energiebesparende voorzieningen
Voor het treffen van energiebesparende voorzieningen geldt een depotverplichting indien het bedrag hoger is dan € 1.000,-. Indien na voltooiing van de werkzaamheden een saldo in depot overblijft, dient dit bedrag te worden afgelost op de lening, tenzij het restantbedrag lager is dan € 1.000,-.

Indien naast het treffen van energiebesparende voorzieningen ook werkzaamheden in het kader van kwaliteitsverbetering worden uitgevoerd, geldt de aflossingsverplichting behorende bij kwaliteitsverbetering
(€ 2.500,-).

Bouwkundig rapport
Vanaf 1 januari 2011 is bij de aankoop van een appartement met een bouwjaar van 1940 of eerder, een bouwkundig rapport niet meer verplicht.
Een bouwkundig rapport blijft wel verplicht indien de taxateur constateert dat sprake is van achterstallig onderhoud van 10% of meer van de waarde van de woning of indien de taxateur adviseert een bouwkundig rapport op te laten stellen.

Indien uit het taxatierapport blijkt dat sprake is van een aanschrijving van de gemeente tot herstel van achterstallig onderhoud, wordt deze aanschrijving beschouwd als een verplicht bouwkundig rapport en zijn de hiervoor geldende regels eveneens van toepassing.

Identiteitsbewijs
In overleg met het Ministerie van Justitie en de Immigratie- en Naturalisatiedienst is de Norm aangepast en zijn de wettelijk van toepassing zijnde documenten opgenomen.

Aankoop nieuwbouwwoning
Indien de verkoper van de nieuwbouwwoning een woningcorporatie is, is een insolventieverzekering niet benodigd, mits de woningcorporatie in de koop-/aannemingsovereenkomst een afbouwgarantie heeft opgenomen.

Bij nieuwbouwwoningen gebouwd in eigen beheer of bij zelfbouw is geen insolventieverzekering benodigd, maar geldt een opschortende voorwaarde tot het moment dat de woning is bewoond.

Inkomen uit een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd zonder verklaring van voortzetting
Indien het toetsinkomen wordt verkregen uit een dienstverband voor bepaalde tijd waarbij geen verklaring van voortzetting van het dienstverband is afgegeven, mag het inkomen in de toetsing worden betrokken voor de resterende duur van de arbeidsovereenkomst rekenend vanaf de vermoedelijke ingangsdatum van de lening.

Woonlastenverzekering
Vanaf 1 januari 2011 kan een eenmalige premiestorting voor een woonlastenverzekering niet meer worden meegefinancierd in de lening met Nationale Hypotheek Garantie.
Taxatierapport/Marktwaarde
Met ingang van 1 januari 2011 geldt voor nieuwe taxaties het taxatierapport “financiering woonruimte; model januari 2011 vastgesteld door CHF, NVM, VastgoedPRO en VBO”.
In dit nieuwe model is de onderhandse verkoopwaarde vervangen door marktwaarde en is waardepeildatum opgenomen.

Daar waar in de Voorwaarden en Normen sprake was van onderhandse verkoopwaarde, is dit vervangen door marktwaarde. Hierbij is de waardepeildatum bepalend voor de zes maanden termijn.

Het taxatierapport “financiering woonruimte; model november 2002 vastgesteld door CHF, LMV, NVM, RVT en VBO” mag tot uiterlijk 1 juli 2011 worden geaccepteerd indien de taxatiedatum voor 1 januari 2011 ligt.

Nota’s uitbetaling depotgelden
Voor de uitbetaling van de gelden in depot dient de datum van de nota na de offertedatum te liggen.

Taxatierapport bij gedwongen verkoop
Indien sprake is van een gedwongen onderhandse of executoriale verkoop, dient de executiewaarde vrij van huur en gebruik te worden vastgesteld. Het taxatierapport dient te worden uitgebracht door tussenkomst van een door de stichting erkend validatie-instituut.

Beslaglegging door derden
Wanneer de geldgever een melding ontvangt waaruit blijkt dat op de woning beslag is gelegd, dient de geldgever hiervan binnen 30 dagen schriftelijk mededeling te doen aan de stichting.

Executoriale verkoop
Indien de woning via een veiling wordt verkocht, dient de geldgever de executoriale verkoop te laten plaatsvinden via één van de regioveilingen, zoals deze zijn vastgesteld door de Stichting Regioveiling.

Huur- en/of beheersbeding
Indien tijdens het opstarten van de executoriale verkoop blijkt dat de woning in gebruik is bij anderen dan de geldnemer, is de geldgever verplicht het huur- en/of beheersbeding in te roepen.

Onderhandse verkoop waarbij sprake is van een bod lager dan de executiewaarde
Indien sprake is van een gedwongen onderhandse verkoop waarbij een bod is ontvangen dat lager is dan de executiewaarde, dient de geldgever het bod voor te leggen aan de stichting, teneinde te bezien of het bod alsnog kan worden geaccepteerd.

Biedingen voor de veiling uit
Indien sprake is van een executoriale verkoop waarbij een bod voor de veiling uit is ontvangen dat lager is dan de executiewaarde, dient de geldgever het bod voor te leggen aan de stichting, teneinde te bezien of het bod alsnog kan worden geaccepteerd.

Verkoop binnen 12 maanden na aankoop
In verband met de vermindering van de overdrachtsbelasting bij doorverkoop is de termijn van doorverkoop, conform het kabinetsbesluit, gewijzigd in 12 maanden.

Bepaling verlies
Alle kosten, die expliciet kunnen worden toegerekend aan het beperken van het verlies, kunnen worden betrokken in de verliesdeclaratie.

Bron: www. nhg.nl  

Mocht u meer vragen hebben n.a.v. bovenstaande informatie? Kijk dan op www.nhg.nl of bel ons op 030-656 87 88!

Huizen zullen volgend jaar nog met 1% in waarde dalen. Dit jaar komt de gemiddelde daling uit op 2%.

Dit stelt de Rabobank in een vandaag uitgebracht kwartaalbericht. Volgens de bank is de prijsdaling steeds verder aan het afvlakken. De laatste twee kwartalen was er niet eens meer sprake van een afname. Dat de huizenprijzen over heel 2010 toch nog 2% lager uitkomen, komt volgens de bank door een relatief sterke waardedaling in het begin van het jaar.

2011
Volgend jaar zullen de prijzen wel nog iets zakken, maar dat komt vooral omdat meer mensen hun woning te koop aanbieden. Economisch gaat het weer iets beter en de onrust over de hypotheekrenteaftrek is voorlopig uit te lucht. Hierdoor durven meer particulieren de verkoop aan.

Omdat het aanbod toeneemt, zullen woningverkopers meer en meer bereid zijn om hun prijs te verlagen. ‘Woningverkopers realiseren zich in toenemende mate dat de bal bij hen ligt,’ zo stellen de economen in hun rapport. ‘Hierdoor zullen zij bereid zijn de vraagprijs te verlagen in ruil voor betere verkoopkansen. Gevolg hiervan is dat de prijzen in de resterende maanden van 2010 en in 2011 naar verwachting licht zullen dalen.’

Bron: www.fd.nl

 Een meerderheid in de Eerste Kamer wil een beperking van de hypotheekrenteaftrek en vraagt het kabinet daarover na te denken. De senatoren willen een geheel nieuwe kabinetsvisie op de woningmarkt die ook uitgaat van een beperking van de hypotheekrenteaftrek. De motie heeft de steun van 38 van de 75 senatoren.

De motie was deze week in de Eerste Kamer ingediend door zeven partijen, samen goed voor 37 zetels. Zaterdag zei Eerste Kamerlid Henk ten Hoeve van de Onafhankelijke Senaatsfractie in TROS Kamerbreed dat ook hij komende dinsdag voor de motie zal stemmen. De motie is ontraden door het kabinet. De regeringspartijen VVD en CDA waren er in de Eerste Kamer ook fel op tegen.

Bron: www.ad.nl (ANP/AK)