De tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting maakt bestaande woningen aantrekkelijker en is een plus voor de woningmarkt, maar het verslechtert wel de concurrentiepositie van nieuwbouw. 

Dat meldt het Economisch Bureau van ING vrijdag. Op nieuwbouwwoningen wordt geen overdrachtsbelasting gerekend, maar wel omzetbelasting. Ook de verkopen van nieuwbouw zitten in het slop, aldus de denktank. In het eerste kwartaal van dit jaar werden 6600 nieuwbouwwoningen verkocht, tegenover 8400 een jaar eerder.

Carrousel
De verlaging van de overdrachtsbelasting moet een carrousel op gang brengen van mensen die een woning verkopen en zelf weer een andere kopen. Volgens de ING stimuleert dit de potentiële kopers van nieuwbouw niet.

De periode van verlaging van de overdrachtsbelasting is een jaar, terwijl er vaak anderhalf jaar zit tussen het kopen van een nieuwbouwwoning en de opleveringen daarvan. De potentiële kopers van nieuwbouw zullen hun bestaande woning dus pas over een jaar op de markt willen brengen en dan is de maatregel niet meer van kracht.

Belangrijk
Volgens ING blijft nieuwbouw belangrijk voor ons land. De komende tien jaar stijgt het aantal huishoudens met 55.000 per jaar. Daarnaast worden jaarlijks zo’n 15.000 woningen gesloopt. Er zijn dus minstens 70.000 nieuwe woningen per jaar nodig.

Vorig jaar werden er 56.000 gebouwd. Volgens ING zal het aantal dit jaar uitkomen op 60.000 en volgend jaar op 62.000.

Bron: nu.nl

Het effect van de verlaging van de overdrachtsbelasting is nu al te merken. In een enquête van VBO Makelaar geeft het merendeel van de makelaars aan dat het aantal bezichtigingen met 10 tot 25 procent steeg in de afgelopen week.

Afgelopen vrijdag besloot het kabinet de overdrachtsbelasting voor de periode van één jaar te verlagen van 6 naar 2 procent. De maatregel is bedoeld om de huizenmarkt weer uit het slop te trekken. Veel potentiële huizenkopers zagen de ‘verhuisbelasting’ als een drempel en zien in de – voorlopig als tijdelijk vastgestelde – verlaging een kans om nu de huizenmarkt op te gaan. De verlaging van de overdrachtsbelasting ging met terugwerkende kracht in per 15 juni en geldt alleen voor particuliere woningen.
De stijging in het aantal bezichtingen werd gemeten door VBO Makelaar, de brancheorganisatie van makelaars en taxateurs. Bijna honderd makelaars zijn ondervraagd, waarvan 65 procent schat dat het aantal aanvragen voor bezichtigingen met 10 tot 25 procent is gestegen. De grootste stijging zit in de prijsklasse tussen de 250.000 en de 400.000 euro, de zogenaamde ‘doorstarters’.

De tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting voor eigen woningen, die het kabinet afgelopen week aankondigde, zet kopers en verkopers op scherp.
De heffing voor kooptransacties bedraagt een jaar lang twee in plaats van zes procent. De regeling geldt met terugwerkende kracht vanaf 15 juni 2011 en eindigt op 1 juli 2012.

Door de specifieke tijdsspanne die het kabinet aan de lagere overdrachtsbelasting heeft gekoppeld, profiteren verschillende groepen kopers en verkopers op verschillende momenten.

Overdracht ná 15 juni 2011: koper wint
De groep huizenkopers die vóór 15 juni dit jaar een voorlopig contract heeft getekend waarbij de overdracht ná 15 juni plaats vindt, zit op rozen. De verlaging van de ‘verhuisboete’ heeft voor deze groep kopers geen invloed meer op de onderhandelingen over de prijs, zodat het volle voordeel naar de koper gaat. De verkopende tegenpartij vist volledig achter het net.
De totale omvang van dit kopersvoordeel is aanzienlijk. In de eerste drie maanden van dit jaar werden in totaal zo’n 29 duizend woningen verkocht. Tweedekwartaalcijfers worden donderdag 7 juli gepubliceerd door makelaarsclub NVM.

Als je uitgaat van ongeveer 30 duizend verkopen per kwartaal en een maand doorlooptijd tussen koop en overdracht, gaat het al gauw om 10 duizend woningen waar de lagere overdrachtsbelasting een volledig kopersvoordeel is. Bij een gemiddelde verkooprijs van 227 duizend euro komt de vier procent korting dan neer op een geschenk van zo’n 90 miljoen euro aan kopers die een overdrachtsdatum ná 15 juni hebben – een grove schatting uiteraard.

Lastig verkoopbaar: beide voordeel
De tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting pakt verschillend uit, naar gelang huizen makkelijk of juist niet zo eenvoudig verkoopbaar zijn.
Voor woningen die al langer op de markt staan en lastiger te verkopen zijn, geldt dat verkopers door de fiscale korting iets minder met de prijs hoeven te zakken. Kopers krijgen er immers gratis financiële speelruimte bij. Het voordeel van de lagere overdrachtsbelasting wordt zodoende verdeeld tussen koper en verkoper.
Om welk deel van de markt gaat het hierbij? In totaal stonden er in het eerste kwartaal van dit jaar 192 duizend woningen te koop, waarvan 142,5 duizend bij NVM-makelaars. Bij het NVM-bestand ging het in 53 procent van de gevallen om appartementen en vrijstaande woningen.

Courante woningen: verkoper staat sterker
Er zijn echter nog steeds woningen die redelijk snel verkopen. Uit bovengenoemde grafiek blijkt ook, dat meer dan de helft van de aangeboden woningen minder dan negen maanden te koop staat en eenvijfde minder dan drie maanden.

Een andere manier om hiernaar te kijken is de analyse van het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de verkoopprijs. Dat wordt weergegeven in deze grafiek (2) van de NVM.
Bij woningen die binnen drie maanden zijn verkocht, zakten verkopers gemiddeld zo’n 4 procent met de vraagprijs. Huizen die binnen drie tot zes maanden een koper vonden, zagen de vraagprijs gemiddeld zo’n 6 procent dalen.

Bij de meer courante huizen liggen de kansen van verkopers om mee te profiteren van de lagere overdrachtsbelasting beter, dan bij huizen die langer dan een halfjaar te koop staan en waar vraagprijzen veel harder zijn gedaald.

Deadline: 1 juli 2012
Per 1 juli 2012 gaat de overdrachtsbelasting in principe weer met vier procentpunt omhoog naar zes procent.
De onderhandelingsbalans zal in de lente van 2012 voor relatief aantrekkelijke huizen overhellen naar de verkopende partij. Kopers hikken immers tegen een duidelijke deadline aan: vanaf medio 2012 betalen ze de volle vier procent extra.

Speculatie: permanente verlaging
Sommige woningmarktspecialisten gaan ervan uit dat het kabinet een politiek spelletje speelt. Op de site van de NVM zegt hoogleraar Piet Eichholz bijvoorbeeld: “Minister Donner heeft aangekondigd dat deze maatregel voor een jaar van kracht is, maar ik denk dat dit blijvend is. De huizenprijzen zullen zich aanpassen. Geen politicus draait deze maatregel dan nog terug.”

Daar staat een duidelijke uitspraak van premier Rutte tegenover, die huizenkopers adviseert er niet op te gokken dat de overdrachtsbelasting langer op twee procent blijft: “Ik zou het risico niet nemen”, aldus Rutte afgelopen vrijdag.

Ga je ervan uit dat Rutte dit meent, dan slaat de onderhandelingsmacht op de woningmarkt in de tweede helft van 2012 weer over naar kopers, die hun kosten met vier procentpunt zien stijgen en zullen aansturen op lagere vraagprijzen.

De Vereniging Eigen Huis wil de overdrachtsbelasting voor starters afschaffen. Dat zou de belabberde huizenmarkt een duwtje in de rug kunnen geven.

Het loopt nog verre van lekker op de woningmarkt. Al zes maanden achter elkaar daalt het consumentenvertrouwen op de huizenmarkt. De Eigen Huis Marktindicator meet dit vertrouwen, en het heeft een nieuw dieptepunt bereikt: 67. Bij een neutrale houding van het publiek staat dat cijfer op 100. Omdat het cijfer een goede voorspeller is voor het komende kwartaal, kunnen we er vanuit gaan dat het de komende periode niet beter zal gaan met de huizenverkoop.

De Vereniging Eigen Huis (VEH) wil dat de overheid maatregelen neemt om de negatieve spiraal op de woningmarkt te doorbreken. Zo denkt de belangenclub van woningbezitters aan het tijdelijk schrappen van de overdrachtsbelasting voor koopstarters. Degenen die voor het eerst een eigen woning kopen, zouden daarmee de 6% belasting bij aankoop niet hoeven te betalen.

Uit onderzoek in opdracht van de VEH blijkt dat starters heel gevoelig zouden zijn voor zo’n maatregel. Van alle huurders zegt 45% eerder een huis te willen kopen als er geen overdrachtsbelasting hoeft te worden betaald. Bij jongeren tot 34 jaar is dat zelfs 53%.

Als starters de overdrachtsbelasting niet hoeven te betalen, scheelt dat behoorlijk in het hypotheekbedrag dat ze nodig hebben. Waar vroeger de kosten koper snel goedgemaakt werden door de stijgende huizenprijzen, is dat nu wel anders. Bij de aankoop van een woning van € 200.000 moet € 12.000 aan overdrachtsbelasting afgedragen worden. Met de huidige ontwikkeling van de woningwaarde duurt het erg lang voordat dit bedrag terugverdiend is met een prijsstijging. Bij aankoop moet het dus echt de verwachting zijn dat men er heel lang blijft wonen, anders is het risico op een restschuld wel erg groot.

Bron: www.geldenrecht.nl

Het lagere btw-tarief voor verbouwingen heeft de bouwsector in drie maanden tijd € 800 mln extra omzet opgeleverd. Dat is het equivalent van 4.000 banen.

Dat blijkt uit een enquête van Bouwend Nederland, de branchevereniging voor bouwbedrijven, onder 650 bouwbedrijven. De enquête vond plaats drie maanden nadat minister van Financiën Jan Kees de Jager het btw-tarief op arbeid voor een verbouwing of renovatie tijdelijk verlaagde om de woningmarkt te stimuleren.

Het merendeel van de bouwbedrijven heeft meer offertes uitgeschreven nadat de maatregelen van kracht werden. Dat leidde in driekwart van de gevallen ook tot meer werk. De regeling is nog een half jaar van kracht. De bouwondernemers pleiten voor een verlenging van de maatregel, omdat dat voor extra opdrachten zal zorgen.

Extra opdrachten
Bouwend Nederland zei eerder te rekenen op € 6 mrd aan extra opdrachten. Het Economisch Bureau van de ABN Amro raamde de extra omzet over de woningbouw op € 850 mln.

Bron: www.fd.nl

Huiseigenaren die bezwaar maken tegen de WOZ-taxatie van hun woning, worden vaak door hun gemeente genegeerd.

Dat zegt de Vereniging Eigen Huis donderdag in het programma Nieuwsuur. Gemeenten krijgen een hele grote stapel bezwaarschriften binnen. Dat is erg veel werk en het is natuurlijk heel erg handig om die bezwaren blind af te wijzen en dan maar te kijken wie het volhoudt, aldus directeur Rob Mulder van de vereniging die het op tientallen gemeenten houdt.

Volgens de Vereniging van Nederlandse Gemeenten gaat het om incidenten en is de procedure juist verbeterd.

Bron: www.nu.nl

Minister Piet Hein Donner van Binnenlandse Zaken vindt het niet verstandig om starters op de huizenmarkt extra steun te geven. Er zijn al de hypotheekaftrek, de hypotheekgarantie en diverse variaties in financieringsmogelijkheden.

Nieuwe budgetten moet je ook ergens anders weghalen, zei hij, en dat zou dan slechts voor een enkele groep zijn. De situatie op de woningmarkt is door de economische crisis volgens hem ook niet verslechterd: er is een ruime keus en de prijzen zijn iets verlaagd. Donner wil wel de verkoop van corporatiehuizen bevorderen, huizen dus in een goedkoper segment.

Een toenemend aantal studenten zoekt onderdak, maar dat vindt de bewindsman vooral een lokale zaak, omdat het lang niet overal speelt. Hij wees er overigens op dat in een aantal gemeenten wordt gekeken hoe leegstaande kantoren kunnen worden omgebouwd tot wooneenheden.

Bron:www.ad.nl (ANP/BVDL)

Amsterdammers die een huis willen kopen, maar van wie het inkomen op de huidige woningmarkt net tekortschiet, krijgen hulp. De hoofdstad heeft voor deze potentiële kopers een regeling in het leven geroepen waarbij mensen een woning van een corporatie met korting kunnen kopen. Dat maakte de gemeente woensdag bekend.

Als de eigenaar het huis dan na verloop van tijd weer van de hand wil doen, koopt de corporatie de woning terug. De winst of het verlies wordt dan gedeeld door beide partijen. De regeling, een initiatief van de gemeente, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de Stichting Opmaat, gaat op voor naar schatting vijfduizend woningen.

De groep lagere middeninkomens dreigt per 1 januari buiten de boot te vallen. Vanaf dat moment komen alleen mensen met een inkomen tot 33.614 euro in aanmerking voor een sociale huurwoning. Wie daarboven zit, kan vaak geen eigen woning betalen. De Koopgarantregeling geldt voor mensen met een inkomen tot 45.000 euro.

,,Koopgarant maakt dat ook de kapper of de leraar in Amsterdam niet tussen de wal en het schip hoeft te vallen”, legt verantwoordelijk wethouder Freek Ossel uit. ,,Wij willen dat deze inkomens ook een woning kunnen kopen in Amsterdam.” De wethouder denkt dat de regeling de doorstroming op de woningmarkt eveneens kan bevorderen.

De korting die de koper krijgt op een woning is minimaal 10 procent, maar kan oplopen tot wel 25 procent. Als de corporatie het huis heeft teruggekocht, kijkt ze of ze het opnieuw verkoopt of in de verhuur doet. Woningcorporaties De Alliantie en Ymere bieden komend jaar al duizend Koopgarantwoningen aan. De verwachting is dat meer woningaanbieders zich zullen aansluiten. De regeling wordt al in andere plaatsen in het land met succes toegepast.

Bron: ANP

De premie die huizenkopers betalen bij het afsluiten van een hypotheek met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) moet omhoog. De huidige regeling die woningbezitters beschermt tegen een forse restschuld bij gedwongen verkoop kost de overheid te veel geld. 

Dat heeft Lex Hoogduin, directeur bij De Nederlandsche Bank (DNB) dinsdag gezegd tijdens een presentatie over financiële stabiliteit.

”De premie is op dit moment niet kostendekkend, past niet bij de risico’s en moet omhoog”, aldus Hoogduin. Met hoeveel de eenmalige premie, die momenteel 0,55 procent van de hypotheeksom bedraagt, precies omhoog zou moeten, kon de DNB-directeur niet zeggen.

In de eerste negen maanden van dit jaar steeg het aantal mensen met een NHG-hypotheek dat hun huis gedwongen moest verkopen met 80 procent tot 985.

Bron: www.nu.nl