De prijzen van huurwoningen in Nederland in de vrije sector zijn de eerste helft van dit jaar verder gedaald. De prijsdaling van deze woningen met een huur boven de €600 per maand bedroeg de afgelopen zes maanden 4,3%.
 
In 2009 betrof de daling over het hele jaar nog 9,7%. Dit blijkt uit vrijdag gepubliceerde gegevens van Pararius.nl, de grootste website voor huurwoningen in de vrije sector.

De verdergaande daling van de huurprijzen is volgens Pararius te wijten aan de toename van het aanbod van huurwoningen sinds 2008. De huurprijzen liggen momenteel onder het niveau van 2007, aldus directeur Jasper de Groot van Pararius. „Het effect van de kredietcrisis op de markt voor huurwoningen tekent zich op dit moment af. Buurtgenoten moeten met elkaar concurreren om hun woning te verhuren en een eenvoudig mechanisme om dit te doen is zakken met de huurprijs.”

Bron: www.telegraaf.nl

De politieke onzekerheid over de hervorming van de hypotheekrenteaftrek en andere bezuinigingen zet de woningmarkt onder druk. Het afgelopen kwartaal was erg zwak en de nabije toekomst ziet er ook niet rooskleurig uit. ,,Alle indicatoren wijzen op code oranje”, aldus voorzitter Ger Hukker van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) donderdag.

De NVM meldde donderdag dat het aantal verkopen in het tweede kwartaal ten opzichte van vorig jaar met 2 procent is gedaald. Omdat 2009 een absoluut crisisjaar was voor de woningmarkt, is dit een flinke tegenvaller. De makelaars stelden dan ook hun verwachting voor het aantal verkopen voor geheel dit jaar naar beneden bij. Rekenden ze eerst nog op 15 procent groei, nu voorzien ze een verkoopniveau gelijk aan 2009.

Voor het komende kwartaal ziet het er niet goed uit. Het aantal verkopen onder voorbehoud heeft de afgelopen tijd een dalende trend laten zien. Volgens Hukker is dat een voorbode van meer slecht nieuws. ,,Het kan niet anders dan dat dat zichtbaar wordt in onze cijfers. We kunnen eigenlijk aannemen dat het derde kwartaal minder zal zijn dan het derde kwartaal vorig jaar.”

Politiek

De oorzaak van de misère is volgens alle belanghebbenden het optreden van de politiek. De discussie over de hypotheekrenteaftrek maakt huizenkopers zenuwachtig en terughoudend. Toen in februari het kabinet viel en duidelijk werd dat er landelijke verkiezingen zouden komen, zagen de makelaars meteen een effect. ,,Sinds de verkiezingstijd is het aantal bezichtingen gedaald, zijn woningkopers afgehaakt en is het aantal verkopen sterk afgenomen”, zei Hukker.

De Vereniging Eigen Huis (VEH) maakt zich grote zorgen over de onzekerheid. ,,De woningmarkt wordt in een verlammende wurggreep gehouden door de onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek. De dynamiek zakt daardoor op alle fronten verder weg en er dreigt een enorme schade te ontstaan die ook vergaande gevolgen heeft voor de bedrijvigheid en de werkgelegenheid.”

Stimuleringsregelingen

Tegelijk met de oplaaiende discussie over hervorming van de woningmarkt, liepen ook enkele stimuleringsregelingen van de overheid af. De pot met koopsubsidies raakte leeg en de regeling voor startersleningen liep af. ,,Je kan bijna zien wanneer de koopsubsidie is afgeschaft. In deze voorzichtige markt heeft dat direct gevolgen”, aldus Hukker.

De makelaarsvereniging realiseert zich dat een hervorming van het stelsel onvermijdelijk is. Hukker hoopt echter dat de politiek op een verstandige manier zal ingrijpen. De ,,weeffouten” moeten uit het systeem gehaald. Naast een hervorming van de renteaftrek zou onder meer de overdrachtsbelasting moeten worden afgeschaft. Ook zou het huurstelsel op de schop moeten.

De NVM-voorman verwacht dat zelfs als de politieke onzekerheid is weggenomen, de woningmarkt niet direct naar het oude niveau terugkeert. ,,We zullen er rekening mee moeten houden dat we de komende vijf jaar een heel statisch prijsniveau zien.” De gemiddelde woningprijs steeg het afgelopen kwartaal met 1,5 procent tot 235.000 euro. ,,Ook het aantal transacties gaat niet meer naar het niveau van 250.000 per jaar.”

Bron: www.telegraaf.nl

De verkoop van huizen heeft zich in het afgelopen kwartaal zwak ontwikkeld. Dat bleek donderdag uit de tweedekwartaalcijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) die in de markttoestand reden zag zijn verwachting voor dit jaar naar beneden bij te stellen.

In totaal wisselden in het kwartaal 33.300 woningen van eigenaar. Dit was weliswaar 6,5 procent meer dan in het eerste kwartaal.

Maar de voorjaarsmaanden gelden als de sterkste periode voor huizenverkopen. Ten opzichte van dezelfde periode in 2009 was dan ook sprake van een daling met 2 procent.

De gemiddelde woningprijs kwam uit op 235.000 euro. Dit was 1,5 procent meer dan een jaar eerder. Ten opzichte van de eerste maanden van het jaar lag de verkoopprijs ruim 1 procent hoger.

De slechte toestand op de woningmarkt is voor de NVM reden zijn verwachting voor het aantal verkopen dit jaar naar beneden bij te stellen.

Eerder gingen de makelaars uit van 140.000 transacties, 15 procent meer dan in 2009. Nu denkt de NVM dat het aantal verkopen op het niveau van vorig jaar zal uitkomen.

Hypotheekrenteaftrek

NVM-voorzitter Ger Hukker weet de zwakke woningmarkt vooral aan de politieke onzekerheid over de toekomst van de hypotheekrenteaftrek. ”Door de vroegtijdige val van het kabinet is het debat eerder losgebarsten en, zoals nu blijkt, neergedaald in de cijfers.”

Een lichtpunt komt volgens de NVM uit Brussel. Door Europese regelgeving wordt de toewijzing van sociale huurwoningen door woningcorporaties aan banden gelegd.

Inkomen

Vanaf 1 oktober moeten zij 90 procent van hun woningen aan huishoudens met een inkomen onder 33.000 euro toewijzen. Hierdoor wordt een groep woningzoekers de koopmarkt opgedreven, wat volgens de NVM een impuls kan geven.

De ellende op de woningmarkt treft makelaars direct in hun inkomsten. Het aantal bij de NVM aangesloten makelaars is dit jaar tot nu toe dan ook teruggelopen van 4100 naar 4042.

Er zit geen nieuwe recessie aan te komen, zo denkt president Jean-Claude Trichet van de Europese Centrale Bank.

”Dat geloof ik helemaal niet”, aldus Trichet toen hij in de marge van een economische conferentie in Frankrijk werd gevraagd naar de waarschijnlijkheid van een terugkerende recessie. Volgens Trichet is het duidelijk dat ”wij op wereldwijd niveau een herstel waarnemen, dat vooral wordt bevestigd in de opkomende markten, maar ook in de geindustrialiseerde wereld”.

Vertrouwen

Maar de ECB-president waarschuwde dat het herstel in de ontwikkelde wereld wel ”afhangt van de mogelijkheid van de geïndustrialiseerde wereld om het vertrouwen te versterken. Daarom is het zo belangrijk om een beleid te voeren dat het vertrouwen van beleggers, consumenten en bedrijven versterkt”.

Trichet sprak overigens de veronderstelling van verscheidene economen tegen dat een sterk bezuinigingsbeleid zoals veel Europese landen hebben ingezet, het economisch herstel zou schaden.

Bron: www.nu.nl

De discussie over de hypotheekrenteaftrek heeft geleid tot een stagnatie van de huizenmarkt. Makelaarsvereniging VBO zegt dat sinds de val van het kabinet het aantal verkopen daalde met dertig tot vijftig procent.

Volgens de makelaars durven potentiële klanten geen huis te kopen zolang niet zeker is wat er met de aftrek gebeurt. De makelaars zeggen duidelijk te merken dat de discussie over de hypotheekrenteaftrek oorzaak is voor de daling; begin dit jaar begon de huizenmarkt juist te herstellen.

Cijfers
Uit cijfers van VBO blijkt dat sinds de val van het kabinet op 20 februari de verkopen in het middensegment met 35 procent zijn gedaald. In het lagere segment, tot 250.000 euro, was de daling zelfs vijftig procent, maar dat komt ook doordat eind maart de koopsubisies voor starters wegvielen.

Huizen die duurder zijn dan 400.000 euro worden relatief minder hard getroffen; in dat segment zijn de verkopen met toen procent gedaald.

Rustig
Daan Kardol van de grote Rotterdamse makelaar Zuidstad beaamt dat hij het nu erg rustig heeft. “Als er onzekerheid is, zijn er veel mensen, met name huurders met koopplannen, die zeggen: we blijven zitten waar we zitten.” Zuidstad zag de verkoop met 38 procent inzakken.

Hans van der Ploeg, de directeur van makelaarsvereniging VBO, vindt beperking van de hypotheekrenteaftrek geen taboe. “Maar dan moeten er ook andere dingen op de woningmarkt aangepakt worden, zoals het scheefwonen in huurhuizen, de overdrachtsbelasting en de grondprijzen.” Van der Ploeg hoopt dat er snel duidelijkheid komt over wat er gaat gebeuren met de hypotheekrenteaftrek.

Beeld
Makelaarsvereniging NVM zegt zich in het beeld van VBO te herkennen, maar heeft zelf geen cijfers.

Het aantal tijdelijke huurders stijgt de laatste weken explosief.

Door de verkiezingsdebatten waarin de discussie over afschaffing van de hypotheekrenteaftrek welig tiert en door de aangekondigde bezuinigingen kiezen huizenzoekers nu liever voor een huurhuis dan dat zij zich storten op de wankele koophuizenmarkt.

Dat signaleert Stichting Tijdelijk Twee Woningen, die namens banken in betalingsnood verkerende tweehuizenbezitters helpt bij het tijdelijk verhuren van de oude woning en het vinden van een betrouwbare huurder. Bij de stichting melden zich de laatste weken dagelijks tientallen potentiële huurders.

Tegelijkertijd klopt een snel stijgend aantal huiseigenaren bij de stichting aan. Sinds de start van dit initiatief een paar maanden geleden hebben zich via de banken al 150 ‘dubbeleigenaren’ zich gemeld. Op dit moment zijn de tijdelijke woningen gemiddeld al binnen twee weken verhuurd.

Volgens woordvoerder Luke Liplijn van de stichting gaan er momenteel nauwelijks nog koopwoningen van de hand. “De politiek geeft met de discussie over de hypotheekrenteaftrek de woningmarkt een harde schop. Veel mensen zijn bezorgd over de gevolgen van de afschaffing, het economisch klimaat en de aanstaande bezuinigingen. Zij vrezen stijgende hypotheeklasten en moeilijkere verkoopbaarheid van hun woning en nemen daarom een afwachtende houding aan.”

Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) waarschuwde onlangs ook al voor de gevolgen van de uitvoering van de verkiezingsprogramma’s voor de woningmarkt.

Afhankelijk van de variant waarvoor wordt gekozen bij de afschaffing, gaat de bouwproductie tussen de 10 tot 30 procent naar beneden, met alle gevolgen van dien voor de woningprijzen en de maandlasten, maar ook voor de portemonnee van bijvoorbeeld gemeenten en bouwbedrijven.

VVD-Kamerlid Brigitte van der Burg wijst ook op de gevaren van onrust op de woningmarkt. “Veel woningbezitters wachten af. Het morrelen aan de hypotheekrenteaftrek zal desastreuze gevolgen hebben. Daarom handen af van de renteaftrek.”

De Nederlandse woningbouw is in grote problemen door achterblijvende kredietverschaffing en de overheid moet ingrijpen om het tij te keren. Dat stelt voorzitter Elco Brinkman van Bouwend Nederland.

“Het gaat heel slecht met de woningbouw. We zitten 50 tot 60 procent onder het normale niveau.” Brinkman roept de overheid op om samen met De Nederlandsche Bank het garantiesysteem te verruimen. “Pensioenfondsen en andere kapitaalverschaffers zullen dan weer kredieten verschaffen aan bedrijven en woningcorporaties om te bouwen.”

 Overdrachtsbelasting
Ook zet de oud-partijleider van het CDA vraagtekens bij de overdrachtsbelasting en de verkoop van gemeentegrond, waarvan de opbrengst voor andere doeleinden wordt gebruikt. “Er verdwijnt zo veel geld uit de woningmarkt.”

Brinkman vindt dat er een signaal moet worden afgegeven. “Het gaat erom dat de kredietverschaffing in belangrijke economische sectoren onder druk staat. Dat moet topprioriteit zijn in deze maanden.”

Wederopbouw
Volgens Brinkman is er enorme behoefte aan nieuwe woningen, maar blijft de bouw achterwege vanwege kredietproblemen. “Eenderde van de Nederlanse woningen stamt uit de tijd van de wederopbouw. Die woningen zijn niet meer van deze tijd en moeten echt vervangen worden of grootschalig gerenoveerd.”

Brinkman noemt de aanpak van deze woningen ‘een eerste grote orderportefeuille voor de komende jaren’. “Daar moet alleen wel door iemand opdracht voor worden gegeven”, legt Brinkman de bal bij de overheid.

Politieke partijen buitelen dezer dagen over elkaar heen met plannen hoe de woningmarkt uit het slop te trekken. De discussie over de hypotheekrenteaftrek viert daarbij hoogtij. Maar de huurmarkt moet ook onder de loep.

“Maar de pijn moet evenwichtig verdeeld worden over huurmarkt en koopmarkt.” Marc Calon, voorzitter van Aedes, branchevereniging van woningcorporaties windt er geen doekjes om: “Hypotheekrenteaftrek en huurtoeslag kosten het rijk nu circa €15 miljard per jaar, terwijl de woningmarkt er niet beter door gaat werken.”

Volgens Calon levert het plat afschaffen van de aftrek een enorm probleem op: de koopkracht stort in. “Daar wordt iedereen het slachtoffer van, inclusief de corporaties. Er is een ruime periode nodig om de markt te hervormen, die is ook langzaam in veertig jaar uit het lood geslagen.”

De Aedes-baas kijkt behalve naar het hervormen van de koopwoningmarkt, ook naar de eigen huurmarkt. “De waarde van de woning moet van invloed worden op de huurprijs”, stelt Calon. “Al moet dit net zoals een beperking van de hypotheekrenteaftrek heel geleidelijk gaan.”

Dit betekent dat huurprijzen op sommige plekken omhoog gaan, en elders omlaag. Per regio kunnen huren op termijn verschillen. “In dunbevolkte regio’s is de mogelijkheid om huren te verhogen veel beperkter, omdat de vraag naar woningen daar kleiner is en de waarde beduidend lager ligt dan in bijvoorbeeld het centrum van Amsterdam”, legt Calon uit.

Volgens de Aedes-voorzitter is het van groot belang dat corporaties samen met gemeenten in prestatiecontracten hun opgaven definiëren. “Het rijk moet alleen duidelijke krijtstrepen trekken waar binnen de corporaties moeten acteren.”

Want daar is het volgens Calon in het verleden fout gegaan. “Het taakveld is niet strak genoeg afgebakend. Dat is nu gelukkig voor 80% geregeld in een nieuwe wet, maar het rijk wil met allerlei regeltjes incidenten voorkomen. En dat is het laatste wat we nodig hebben, nog meer ambtenarij”, meent Calon. “Hou de woningcorporaties hybride: een private onderneming die werkt aan een publieke taak. Hoe breed de corporaties die taak opvatten, dus voor welke doel- en inkomensgroepen, moet lokaal worden bekeken. Niet dat de corporatiedirecteur God in zijn eigen koninkrijk is, maar dat hij afspraken maakt met gemeenten.”

Calon is geen voorstander van allerlei dichtgeplamuurde contracten met het rijk mede omdat hij niet gelooft in voorspellers. “Neem de voorspellingen van het ‘machtige’ CPB, daar is de laatste jaren helemaal niets van uitgekomen. De rekenmeesters zaten er niet een beetje naast, maar zaten er altijd gigantisch naast. Een volkshuisvestingsopgave definiëren voor een wijk, een dorp, een stad of een land voor over tien jaar kan niet. Daarvoor gaan de ontwikkelingen gewoon te snel.”

Corporaties zouden volgens Calon moeten worden verplicht de afspraken die ze maken met gemeentes om de drie, vier jaar te herijken. “Zo kan het beleid tijdig aan de veranderende omstandigheden worden bijgesteld.”

Calon is verheugd dat er een onafhankelijk toezichtsorgaan komt. “Dat borgt volgens mij het systeem veel beter dan een bak met regels er overheen storten en dan controleren of corporaties zich eraan houden. Dat bevordert alleen lui gedrag.”

Krimpgebieden zijn volgens de Aedes-baas goede voorbeelden waar lokaal de vinger aan de pols moet worden gehouden. “In Oost-Groningen moet je niet aankomen met een vliegende brigade vanuit Den Haag die daar even geld gaan investeren om een paar woningen op te schilderen en een bankje te plaatsen. Dikke kletspraat. Daar moet je in de regio wat aan doen en als die regio dat zelf niet kan dan moeten andere regio’s bijspringen.”

Calon heeft te maken gehad met corporatiedirecteuren die dat helemaal niet zagen zitten, maar “volkshuisvesting gaat uit van solidariteit. Als je dat niet wilt, dan moet je maar projectontwikkelaar worden. Corporaties zijn opgericht om mensen met een lager inkomen of die bepaalde zorg nodig hebben van een dak boven hun hoofd te voorzien. En dat doen we verdomd goed, want als je in onze wijken kijkt, dan hebben wij het veel beter voor elkaar dan in de buitenwijken van Frankrijk, Engeland of zelfs Duitsland. Wij willen geen getto’s. Wij hebben gelukkig wijken waar we menswaardig kunnen leven, waar daklozen niet op elke hoek van de straat staan maar naar de opvang kunnen.”

De voorlopige verkopen van bestaande woningen in de Verenigde Staten zijn in april tot het hoogste niveau gestegen in zes maanden. Dat maakte de Amerikaanse branchevereniging van makelaars woensdag bekend.

De index die de verkopen meet, steeg met 6 procent tot een stand van 110,9 vergeleken met een herziene 104,6 een maand eerder. Dat is het hoogste niveau sinds oktober vorig jaar. Analisten gepolst door persbureau Reuters gingen uit van een stijging van de index met 5 procent. Het cijfer over maart werd herzien tot een stijging met 7,1 procent.

Amerikanen maakten in april nog gretig gebruik van een belastingbate van 8000 dollar voor mensen die voor het eerst een huis kopen. Die regeling liep eind april af. De voorlopige huizenverkopen lopen circa twee maanden vooruit op de bestaande huizenverkopen in de VS.

Tienduizenden huizenbezitters met een hypotheek en een modaal inkomen krijgen binnenkort geen lening meer voor grote aankopen, zoals een auto. Nieuwe regelgeving snijdt de weg naar dergelijk krediet definitief af.

Hiervoor waarschuwt voorzitter Martin Aalders van de VFN, de vereniging van kredietverstrekkers zoals Interbank, Ribank en De Lage Landen. Huiseigenaren die een lening van 10.000 euro willen afsluiten, hebben straks een inkomen nodig dat boven de 40.000 euro ligt, beweren de kredietinstellingen.

De VFN wijst vandaag tijdens haar jaarcongres op de negatieve gevolgen van het door toezichthouder AFM gepresenteerde plan om consumenten te behoeden voor te hoge schulden. Deze plannen worden binnenkort in de wet vastgelegd.

Onderdeel van het AFM-plan is een sterke inperking en soms zelfs een verbod op leningen voor mensen die een hypotheek hebben.

Bron: telegraaf.nl