Wij krijgen veel vragen over de tijdelijke verlaging overdrachtsbelasting. Hieronder zijn enkele vragen op een rij gezet en van een antwoord voorzien.

De verkrijger van de woning is een BV of een andere rechtspersoon. Geldt dan ook de 2%?

Ja, het gaat om het object van de verkrijging, een woning in de zin van het besluit van 1 juli jl, en niet om wie de woning verkrijgt. Dit is ons door Financiën bevestigd.

Iemand verkrijgt een strookje grond gelegen naast het perceel waarop zijn woning staat en betrekt dit als tuin bij zijn woning. Is op deze verkrijging ook 2% van toepassing?

In diverse varianten heeft de KNB deze vraag voorgelegd gekregen. De KNB heeft deze vraag voorgelegd aan het ministerie van Financiën en verwacht later vandaag een antwoord.

Gisteren heeft de KNB in een bericht aangegeven dat een belangrijk punt is de toepassing van art. 13 WBR in combinatie met de tariefverlaging in situaties waarin is overeengekomen dat de koper het voordeel dat voortvloeit uit de toepassing van art. 13 WBR afstaat aan de verkoper. Hierbij is aangegeven dat de vraag welk bedrag de koper aan de verkoper dient te betalen (6% of 2% over de waardevermindering die art. 13 WBR meebrengt), niet in algemene zin te beantwoorden is en dat het antwoord zal afhangen van hetgeen partijen hieromtrent zijn overeengekomen en van de redelijke uitleg die aan deze overeenkomst kan worden gegeven. Is er een concreter antwoord te geven op deze vraag?

Deze vraag betreft de uitleg van een overeenkomst, namelijk de koopovereenkomst tussen de koper en de verkoper. Vragen die de uitleg van overeenkomsten betreffen, kunnen niet in algemene zin worden beantwoord. De KNB probeert later vandaag met een handvat voor de beantwoording van deze uitlegvraag te komen.

Hoe dient de notaris te handelen wanneer de overdrachtskosten waaronder begrepen de overdrachtsbelasting door de bank zijn meegefinancierd en hierbij is uitgegaan van 6% overdrachtsbelasting terwijl de koper maar 2% overdrachtsbelasting hoeft te betalen?

Ook deze vraag betreft de uitleg van een overeenkomst, namelijk de overeenkomst van geldlening tussen de koper en de bank, en kan derhalve niet in algemene zin worden beantwoord. De KNB probeert later met een handvat voor de beantwoording van deze uitlegvraag te komen.

Verder heeft de KNB (de overkoepelende organisatie) diverse praktijkvragen voorgelegd aan het ministerie van Financiën.

De tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting maakt bestaande woningen aantrekkelijker en is een plus voor de woningmarkt, maar het verslechtert wel de concurrentiepositie van nieuwbouw. 

Dat meldt het Economisch Bureau van ING vrijdag. Op nieuwbouwwoningen wordt geen overdrachtsbelasting gerekend, maar wel omzetbelasting. Ook de verkopen van nieuwbouw zitten in het slop, aldus de denktank. In het eerste kwartaal van dit jaar werden 6600 nieuwbouwwoningen verkocht, tegenover 8400 een jaar eerder.

Carrousel
De verlaging van de overdrachtsbelasting moet een carrousel op gang brengen van mensen die een woning verkopen en zelf weer een andere kopen. Volgens de ING stimuleert dit de potentiële kopers van nieuwbouw niet.

De periode van verlaging van de overdrachtsbelasting is een jaar, terwijl er vaak anderhalf jaar zit tussen het kopen van een nieuwbouwwoning en de opleveringen daarvan. De potentiële kopers van nieuwbouw zullen hun bestaande woning dus pas over een jaar op de markt willen brengen en dan is de maatregel niet meer van kracht.

Belangrijk
Volgens ING blijft nieuwbouw belangrijk voor ons land. De komende tien jaar stijgt het aantal huishoudens met 55.000 per jaar. Daarnaast worden jaarlijks zo’n 15.000 woningen gesloopt. Er zijn dus minstens 70.000 nieuwe woningen per jaar nodig.

Vorig jaar werden er 56.000 gebouwd. Volgens ING zal het aantal dit jaar uitkomen op 60.000 en volgend jaar op 62.000.

Bron: nu.nl

Het effect van de verlaging van de overdrachtsbelasting is nu al te merken. In een enquête van VBO Makelaar geeft het merendeel van de makelaars aan dat het aantal bezichtigingen met 10 tot 25 procent steeg in de afgelopen week.

Afgelopen vrijdag besloot het kabinet de overdrachtsbelasting voor de periode van één jaar te verlagen van 6 naar 2 procent. De maatregel is bedoeld om de huizenmarkt weer uit het slop te trekken. Veel potentiële huizenkopers zagen de ‘verhuisbelasting’ als een drempel en zien in de – voorlopig als tijdelijk vastgestelde – verlaging een kans om nu de huizenmarkt op te gaan. De verlaging van de overdrachtsbelasting ging met terugwerkende kracht in per 15 juni en geldt alleen voor particuliere woningen.
De stijging in het aantal bezichtingen werd gemeten door VBO Makelaar, de brancheorganisatie van makelaars en taxateurs. Bijna honderd makelaars zijn ondervraagd, waarvan 65 procent schat dat het aantal aanvragen voor bezichtigingen met 10 tot 25 procent is gestegen. De grootste stijging zit in de prijsklasse tussen de 250.000 en de 400.000 euro, de zogenaamde ‘doorstarters’.

De tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting voor eigen woningen, die het kabinet afgelopen week aankondigde, zet kopers en verkopers op scherp.
De heffing voor kooptransacties bedraagt een jaar lang twee in plaats van zes procent. De regeling geldt met terugwerkende kracht vanaf 15 juni 2011 en eindigt op 1 juli 2012.

Door de specifieke tijdsspanne die het kabinet aan de lagere overdrachtsbelasting heeft gekoppeld, profiteren verschillende groepen kopers en verkopers op verschillende momenten.

Overdracht ná 15 juni 2011: koper wint
De groep huizenkopers die vóór 15 juni dit jaar een voorlopig contract heeft getekend waarbij de overdracht ná 15 juni plaats vindt, zit op rozen. De verlaging van de ‘verhuisboete’ heeft voor deze groep kopers geen invloed meer op de onderhandelingen over de prijs, zodat het volle voordeel naar de koper gaat. De verkopende tegenpartij vist volledig achter het net.
De totale omvang van dit kopersvoordeel is aanzienlijk. In de eerste drie maanden van dit jaar werden in totaal zo’n 29 duizend woningen verkocht. Tweedekwartaalcijfers worden donderdag 7 juli gepubliceerd door makelaarsclub NVM.

Als je uitgaat van ongeveer 30 duizend verkopen per kwartaal en een maand doorlooptijd tussen koop en overdracht, gaat het al gauw om 10 duizend woningen waar de lagere overdrachtsbelasting een volledig kopersvoordeel is. Bij een gemiddelde verkooprijs van 227 duizend euro komt de vier procent korting dan neer op een geschenk van zo’n 90 miljoen euro aan kopers die een overdrachtsdatum ná 15 juni hebben – een grove schatting uiteraard.

Lastig verkoopbaar: beide voordeel
De tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting pakt verschillend uit, naar gelang huizen makkelijk of juist niet zo eenvoudig verkoopbaar zijn.
Voor woningen die al langer op de markt staan en lastiger te verkopen zijn, geldt dat verkopers door de fiscale korting iets minder met de prijs hoeven te zakken. Kopers krijgen er immers gratis financiële speelruimte bij. Het voordeel van de lagere overdrachtsbelasting wordt zodoende verdeeld tussen koper en verkoper.
Om welk deel van de markt gaat het hierbij? In totaal stonden er in het eerste kwartaal van dit jaar 192 duizend woningen te koop, waarvan 142,5 duizend bij NVM-makelaars. Bij het NVM-bestand ging het in 53 procent van de gevallen om appartementen en vrijstaande woningen.

Courante woningen: verkoper staat sterker
Er zijn echter nog steeds woningen die redelijk snel verkopen. Uit bovengenoemde grafiek blijkt ook, dat meer dan de helft van de aangeboden woningen minder dan negen maanden te koop staat en eenvijfde minder dan drie maanden.

Een andere manier om hiernaar te kijken is de analyse van het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de verkoopprijs. Dat wordt weergegeven in deze grafiek (2) van de NVM.
Bij woningen die binnen drie maanden zijn verkocht, zakten verkopers gemiddeld zo’n 4 procent met de vraagprijs. Huizen die binnen drie tot zes maanden een koper vonden, zagen de vraagprijs gemiddeld zo’n 6 procent dalen.

Bij de meer courante huizen liggen de kansen van verkopers om mee te profiteren van de lagere overdrachtsbelasting beter, dan bij huizen die langer dan een halfjaar te koop staan en waar vraagprijzen veel harder zijn gedaald.

Deadline: 1 juli 2012
Per 1 juli 2012 gaat de overdrachtsbelasting in principe weer met vier procentpunt omhoog naar zes procent.
De onderhandelingsbalans zal in de lente van 2012 voor relatief aantrekkelijke huizen overhellen naar de verkopende partij. Kopers hikken immers tegen een duidelijke deadline aan: vanaf medio 2012 betalen ze de volle vier procent extra.

Speculatie: permanente verlaging
Sommige woningmarktspecialisten gaan ervan uit dat het kabinet een politiek spelletje speelt. Op de site van de NVM zegt hoogleraar Piet Eichholz bijvoorbeeld: “Minister Donner heeft aangekondigd dat deze maatregel voor een jaar van kracht is, maar ik denk dat dit blijvend is. De huizenprijzen zullen zich aanpassen. Geen politicus draait deze maatregel dan nog terug.”

Daar staat een duidelijke uitspraak van premier Rutte tegenover, die huizenkopers adviseert er niet op te gokken dat de overdrachtsbelasting langer op twee procent blijft: “Ik zou het risico niet nemen”, aldus Rutte afgelopen vrijdag.

Ga je ervan uit dat Rutte dit meent, dan slaat de onderhandelingsmacht op de woningmarkt in de tweede helft van 2012 weer over naar kopers, die hun kosten met vier procentpunt zien stijgen en zullen aansturen op lagere vraagprijzen.

De Vereniging Eigen Huis wil de overdrachtsbelasting voor starters afschaffen. Dat zou de belabberde huizenmarkt een duwtje in de rug kunnen geven.

Het loopt nog verre van lekker op de woningmarkt. Al zes maanden achter elkaar daalt het consumentenvertrouwen op de huizenmarkt. De Eigen Huis Marktindicator meet dit vertrouwen, en het heeft een nieuw dieptepunt bereikt: 67. Bij een neutrale houding van het publiek staat dat cijfer op 100. Omdat het cijfer een goede voorspeller is voor het komende kwartaal, kunnen we er vanuit gaan dat het de komende periode niet beter zal gaan met de huizenverkoop.

De Vereniging Eigen Huis (VEH) wil dat de overheid maatregelen neemt om de negatieve spiraal op de woningmarkt te doorbreken. Zo denkt de belangenclub van woningbezitters aan het tijdelijk schrappen van de overdrachtsbelasting voor koopstarters. Degenen die voor het eerst een eigen woning kopen, zouden daarmee de 6% belasting bij aankoop niet hoeven te betalen.

Uit onderzoek in opdracht van de VEH blijkt dat starters heel gevoelig zouden zijn voor zo’n maatregel. Van alle huurders zegt 45% eerder een huis te willen kopen als er geen overdrachtsbelasting hoeft te worden betaald. Bij jongeren tot 34 jaar is dat zelfs 53%.

Als starters de overdrachtsbelasting niet hoeven te betalen, scheelt dat behoorlijk in het hypotheekbedrag dat ze nodig hebben. Waar vroeger de kosten koper snel goedgemaakt werden door de stijgende huizenprijzen, is dat nu wel anders. Bij de aankoop van een woning van € 200.000 moet € 12.000 aan overdrachtsbelasting afgedragen worden. Met de huidige ontwikkeling van de woningwaarde duurt het erg lang voordat dit bedrag terugverdiend is met een prijsstijging. Bij aankoop moet het dus echt de verwachting zijn dat men er heel lang blijft wonen, anders is het risico op een restschuld wel erg groot.

Bron: www.geldenrecht.nl

Duizenden appartementenbezitters riskeren een boete die kan oplopen tot 19.000 euro, omdat hun vereniging van eigenaren (vve) niet is aangemeld bij de Kamer van Koophandel (KvK). Dit is sinds 2008 wettelijk verplicht, maar volgens de KvK heeft bijna de helft van de vve’s zich nog altijd niet ingeschreven.

 Door vve’s in te schrijven bij de KvK kan de overheid huizenbezitters makkelijker aanspreken op achterstallig onderhoud. Ook kunnen bijvoorbeeld schoonmaak- en schildersbedrijven beter zakendoen met vve’s die geregistreerd staan bij de KvK.

Eind 2010 hadden zich 67.155 van de 119.150 vve’s in het handelsregister ingeschreven, ofwel 56 procent, blijkt uit informatie van de KvK. Vooral de kleine verenigingen blijven achter. Van de grote vve’s, waar twintig appartementen of meer zijn aangesloten, heeft inmiddels 78 procent zich ingeschreven.

De Belastingdienst moet controleren of de vve’s zich aan hun nieuwe plicht houden. Binnenkort kunnen nalatige verenigingen een blauwe envelop met een nieuwe oproep op de deurmat verwachten. Het gros meldt zich dan alsnog aan, is de ervaring.

Herinneringsbrief
Onlangs hield de Belastingdienst in Gelderland een proef met zo’n herinneringsbrief. Het leeuwendeel van de eigenaren van appartementen en portiekwoningen zonder KvK-registratie meldde zich aan. In hooguit een klein aantal gevallen zullen boetes worden opgelegd, meldde een woordvoerder van de Belastingdienst. Hoeveel vve’s dit betreft en hoe hoog de boetes zijn, kon hij niet zeggen.

Inschrijven bij de KvK kost iets meer dan 26 euro per jaar. Een boete voor te laat inschrijven is nu nog niet aan de orde, al moeten woningbezitters wel met terugwerkende kracht de KvK-bijdrage betalen.

Fred Schuurs van VvE Belang, de belangenorganisatie voor appartementseigenaren, vindt het een goede zaak dat vve’s zich moeten inschrijven en zo actiever met het onderhoud van hun huis aan de slag gaan. Maar hij heeft er een hard hoofd in dat het ooit gaat lukken om alle verenigingen in het handelsregister te krijgen. „Je houdt ongetwijfeld een harde kern van kleine, slapende vve’s die niet bereikt wordt. Wat dat betreft hebben wij nog heel wat zendingswerk te verrichten.”

Bron:www.telegraaf.nl

Aannemers berekenen het btw-voordeel op renovaties en verbouwingen niet altijd door aan de klant.

Die beschuldiging uit de Vereniging Eigen Huis (VEH) op basis van signalen van de achterban. Als de klant niet gaat piepen, wordt het btw-voordeel vaak niet doorgegeven, stelde Hans Andre de la Porte dinsdag namens de VEH.

Vanaf 1 oktober geldt voor negen maanden een lager btw-percentage op arbeid bij bouw- en onderhoud, om de sector uit het slop te trekken.

De VEH is eind oktober begonnen om vragen en vooral klachten te registreren omdat de problematiek serieuze vormen ging aannemen.

Klachten
We houden de klachten nu bij. Als blijkt dat aannemers op grote schaal de hand lichten met de regels, stappen we naar Den Haag en de brancheorganisaties, aldus de la Porte.

Volgens Andre de la Porte komt het voor dat aannemers zeggen dat het btw-voordeel niet geldt als de werkzaamheden voor 1 oktober zijn begonnen.

Mensen moeten altijd naar een gespecificeerde rekening vragen met daarop het arbeidsloon apart vermeld en de daarover berekende btw.

Kappers
Volgens André de la Porte hebben consumenten de ervaringen met de btw-verlaging in de kappersbranche nog scherp op het netvlies.

”Toen het btw-tarief voor kappers omlaagging, kwam de branche toevallig op datzelfde moment met een tariefsverhoging. Op voorhand was er dus al scepsis over deze maatregel.”

Misbruik
De VEH weet zeker dat er misbruik wordt gemaakt van de btw-regeling voor bouw en onderhoud. ”Net als dat bij dubbel glas is gebeurd. Daar werd door de brancheorganisatie naar de leden gecommuniceerd dat ze niet verplicht waren het voordeel door te geven.”

Er staat ook geen sanctie op als aannemers het btw-voordeel niet doorberekenen. ”En het is moeilijk aan te tonen. Het is natuurlijk voor een aannemer makkelijk om er even twee uurtjes bij te schrijven.”
Mentaliteitszaak
De Aannemersfederatie Nederland Bouw en Infra zegt bij monde van vicevoorzitter Gijs Buis dat het voordeel moet worden doorberekend. ”Dat is een mentaliteitszaak.”

Maar omdat offertes vaak niet uitgesplitst zijn naar arbeid en materiaal, en daar nu ook nog een onderscheid gemaakt moet worden naar twee btw-tarieven, kan er makkelijk ”worden geschoven”.
Verlengen
Buis is niet blij met de signalen. ”We zijn druk in de weer om de regeling verlengd te krijgen omdat de looptijd gezien de procedures in de sector, zoals het aanvragen van vergunningen, te kort is.”

Volgens hem zijn aannemers die ‘fratsen’ uithalen, dom bezig. ”Ze prijzen zichzelf uit de markt.” Wat volgens Buis ook een rol kan spelen is dat de regeling ingewikkeld in elkaar zit.

”Het zou kunnen dat sommigen het niet goed begrijpen. Dat is de schuld van Financiën omdat het zo’n complexe regeling is.”

Een woordvoerder van het ministerie van Financiën stelt dat het ministerie achter de regeling blijft staan zoals die is. ”We hebben van tevoren met de branche afgesproken dat ze zich zou inzetten voor het doorgeven van het voordeel.” Bouwend Nederland heeft dat ook gedaan. ”Een bouwer die het voordeel niet doorsluist, snijdt zichzelf in de vingers.”

Bron: www.nu.nl

De verkoop van nieuwbouwwoningen is de laatste maanden sterk afgenomen. Vooral augustus is een zeer zwakke maand gebleken. Dat heeft de branchevereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers NVB woensdag bekendgemaakt.

In augustus werden er 1300 woningen verkocht. Daarmee is de verkoop volgens de NVB bijna terug op het niveau van het begin van de crisis.

De terugval wordt veroorzaakt door aanhoudende onduidelijkheid over de renteaftrek en over de gevolgen van forse kabinetsbezuinigingen, aldus de branchevereniging.

Formatiebesprekingen

”Ook de moeizame formatiebesprekingen doen het investeringsklimaat op de woningmarkt momenteel geen goed”, aldus de NVB. De vereniging dringt dan ook aan op een snelle formatie en een kabinet dat duidelijke standpunten inneemt en de rust rond de renteaftrek terugbrengt.

Daarmee kan voorkomen worden dat ”de woningmarkt niet jaren achterop raakt”.

Bron: www.nu.nl

Onder eigenaren van koopappartementen heerst onrust, omdat zij voortaan belasting moeten betalen over geld dat opzij is gezet voor toekomstig groot onderhoud aan hun appartementencomplex.

De Hoge Raad heeft dit onlangs bepaald. „Een onbegrijpelijke uitspraak”, vindt directeur Fred Schuurs van de belangenorganisatie voor appartementseigenaren (VvE Belang). Wie een appartement koopt in een appartementengebouw, is wettelijk verplicht regelmatig geld te storten in een fonds van de eigenarenvereniging voor groot onderhoud aan hun complex. Volgens de Hoge Raad moeten eigenaren van appartementen vermogensbelasting over dit geld gaan betalen, omdat bezitters van eengezinswoningen immers ook door de fiscus kunnen worden aangeslagen voor spaargeld dat zij hebben gereserveerd voor het onderhoud aan hun pand.

Volledig mank

Directeur Schuurs van VvE Belang meent echter dat deze vergelijking volledig mank gaat. „Wie zijn appartement verkoopt, krijgt zijn aandeel van het spaargeld in de onderhoudspot niet terug. De vereniging van appartementseigenaren houdt dat”, aldus Schuurs, die de fiscus beticht van ’vals spel’. Volgens hem kunnen bezitters van appartementen ook niet vrij over het geld beschikken.

Een pleister op de wond van de appartementseigenaren is dat zij pas vermogensbelasting moeten gaan betalen bij bedragen boven de €20.000. Niettemin benadrukt Schuurs dat zij nu twee keer door de belastingheffende overheid kunnen worden gepakt: via de woz-aanslag op de eigen woning en dus via de vermogensbelasting. „En dat is tegen de harde afspraken die zijn gemaakt bij de invoering van het boxenstelsel van de Belastingdienst.”

Bron: www.telegraaf.nl

Tienduizenden bezitters van een rijksmonument hebben ten onrechte een overdrachtsbelasting van 6 procent van de aankoopprijs aan de Staat betaald.

 De particulieren zijn daardoor voor ongeveer 1 miljard euro gedupeerd. Dat meldde de Stichting Meldpunt Collectief Onrecht (SMCO) woensdag.

De stichting stapt naar de rechter om het geld voor de gedupeerden terug te vorderen van de Nederlandse Staat. De stichting wijst erop dat het gerechtshof in Den Haag in mei bepaalde dat de vrijstelling van het betalen van overdrachtsbelasting bij monumenten niet alleen geldt voor rechtspersonen, maar ook voor natuurlijke personen. Daardoor meent de SMCO een goede kans te maken om met een collectieve procedure verhaal te halen.

Het betreft particulieren die een monumentaal pand hebben gekocht tussen 24 december 1970 en juli 2009. De panden moeten minimaal 25 jaar na aankoop nog als rijksmonument zijn ingeschreven. Als een pand binnen die periode wordt uitgeschreven, moet de eigenaar alsnog overdrachtsbelasting betalen, zo stelt de SMCO.

De SMCO behartigt de belangen van de gedupeerden niet gratis. Om mee te doen met de collectieve procedure moeten particulieren 195 euro per rijksmonument inschrijfgeld betalen. Bij succesvolle afronding van de procedure brengt de stichting nog eens 15 procent in rekening.

Bron: rtl.nl