Duizenden appartementenbezitters riskeren een boete die kan oplopen tot 19.000 euro, omdat hun vereniging van eigenaren (vve) niet is aangemeld bij de Kamer van Koophandel (KvK). Dit is sinds 2008 wettelijk verplicht, maar volgens de KvK heeft bijna de helft van de vve’s zich nog altijd niet ingeschreven.

 Door vve’s in te schrijven bij de KvK kan de overheid huizenbezitters makkelijker aanspreken op achterstallig onderhoud. Ook kunnen bijvoorbeeld schoonmaak- en schildersbedrijven beter zakendoen met vve’s die geregistreerd staan bij de KvK.

Eind 2010 hadden zich 67.155 van de 119.150 vve’s in het handelsregister ingeschreven, ofwel 56 procent, blijkt uit informatie van de KvK. Vooral de kleine verenigingen blijven achter. Van de grote vve’s, waar twintig appartementen of meer zijn aangesloten, heeft inmiddels 78 procent zich ingeschreven.

De Belastingdienst moet controleren of de vve’s zich aan hun nieuwe plicht houden. Binnenkort kunnen nalatige verenigingen een blauwe envelop met een nieuwe oproep op de deurmat verwachten. Het gros meldt zich dan alsnog aan, is de ervaring.

Herinneringsbrief
Onlangs hield de Belastingdienst in Gelderland een proef met zo’n herinneringsbrief. Het leeuwendeel van de eigenaren van appartementen en portiekwoningen zonder KvK-registratie meldde zich aan. In hooguit een klein aantal gevallen zullen boetes worden opgelegd, meldde een woordvoerder van de Belastingdienst. Hoeveel vve’s dit betreft en hoe hoog de boetes zijn, kon hij niet zeggen.

Inschrijven bij de KvK kost iets meer dan 26 euro per jaar. Een boete voor te laat inschrijven is nu nog niet aan de orde, al moeten woningbezitters wel met terugwerkende kracht de KvK-bijdrage betalen.

Fred Schuurs van VvE Belang, de belangenorganisatie voor appartementseigenaren, vindt het een goede zaak dat vve’s zich moeten inschrijven en zo actiever met het onderhoud van hun huis aan de slag gaan. Maar hij heeft er een hard hoofd in dat het ooit gaat lukken om alle verenigingen in het handelsregister te krijgen. „Je houdt ongetwijfeld een harde kern van kleine, slapende vve’s die niet bereikt wordt. Wat dat betreft hebben wij nog heel wat zendingswerk te verrichten.”

Bron:www.telegraaf.nl

De laatste jaren hebben veel Nederlanders hun hypotheek tegen historisch lage rentes kunnen afsluiten. Iedereen bij wie de rentevaste periode binnen een of twee jaar afloopt, moet er echter rekening mee houden dat de rente straks hoger is.

Hoe de hypotheekrente zich ontwikkelt, weet niemand met zekerheid. Maar als de rente door een aantrekkende economie toch stijgt, dan zal het ook direct hard gaan, verwacht Ron Bavelaar, algemeen directeur van De Hypotheekshop. “Dan gaat het 1 of 1,5% omhoog. Op een hypotheek van 2 ton is dat bruto 2000 tot 3000 euro per jaar. Niet iedereen kan dat dragen. Rentemiddeling is een vrij goedkope manier om je tegen dat risico van zo’n stijging in te dekken.”

De hypotheekrente is historisch laag. Maar hoe lang nog schijnt dat rentezonnetje? Enkele banken speculeren al op een rentestijging.

Iedereen met een hypotheek tegen variabele rente, gaat zo’n hogere rente direct voelen. Een variabele rente leidt op de lange termijn tot de laagste rentelasten, maar je moet wel voorbereid zijn op schommelende maandlasten. De meeste huizenbezitters lenen echter voor 5 of 10 jaar tegen een vaste rente en laten zich overrompelen door de brief van de bank, dat over enkele weken hun rentecontract afloopt, stelt Bavelaar. Als dan de rente ook nog eens gestegen is, zijn de rapen gaar.

Overstappen

Voor overstappen naar een andere geldverstrekker (met gunstiger voorwaarden) ontbreekt vaak de tijd, zodat noodgedwongen het renteaanbod van de huidige verstrekker wordt aanvaard. Bavelaar: “Neem daarom een halfjaar voor het verstrijken van de periode actie. Mensen die binnen nu en drie jaar hun rente moeten herzien, moeten nu al gaan nadenken over de financiële gevolgen van een toekomstige rentestijging.”

Want die kunnen groot zijn, waarschuwt Bavelaar: “Van 4 naar 5% rente lijkt te overzien, maar het leidt tot maar liefst 25% hogere woonlasten. Als je dat kunt dragen, prima. Maar zorg in ieder geval dat je het uitrekent of laat uitrekenen.”

Mensen die op een niet te betalen hoog maandbedrag uitkomen, kunnen proberen hun huidige rentecontract om te zetten tegen de nu nog lage rente.

Oversluiten

De meest gebruikte oplossing is de hypotheek over te sluiten naar een nieuwe. Bij uw huidige geldverstrekker, of bij een andere die een lagere rente biedt. Die laatste overstap leidt echter wel tot oversluit- en andere kosten (voor notaris, adviseur, taxatie en eventueel NHG). De lagere rente moet deze kosten dus wel goed kunnen maken.

Of u nu blijft of voor een nieuwe geldverstrekker kiest, in beide gevallen bent u vaak boeterente verschuldigd. U boort uw bank immers enkele jaren rente door de neus. De hoogte van de boete hangt af van de hypotheekvoorwaarden. Als uw huidige contractrente lager is dan de nieuwe rente zal er geen of weinig boete worden gevraagd. Indien de contractrente hoger is, vaak wel.

Zijn de kosten van oversluiten hoog, dan kunt u bij een groeiend aantal banken ook terecht voor rentemiddeling. Tegen lagere kosten.

Rentemiddeling

Rentemiddeling kent doorgaans alleen advies- en administratiekosten. Géén oversluitkosten én geen boeterente. Dit is omdat uw huidige rente wordt gemiddeld met de nieuwe rente. Heeft u nu een lagere rente, dan neemt u dat voordeel mee in de nieuwe rente. Is uw huidige rente daarentegen hoger, dan gaat u een iets hogere rente over uw nieuwe rentevaste periode betalen. Het renteverschil wordt uitgesmeerd over de duur van de nieuwe rentevaste periode.

Rentemiddeling kan alleen als u bij uw huidige verstrekker blijft. Het voordeel van overstappen van een hoge rente naar een lage rente is logisch. Maar waarom zou iemand die nu nog jarenlang een lagere rente betaalt vrijwillig overstappen naar een hogere rente?

Bavelaar: “Simpelweg om te voorkomen dat je over twee jaar tegen een nóg hogere rente moet lenen. En ja, als de hypotheekrente niet stijgt maar daalt, zijn de gevolgen van middelen negatief. Het belangrijkste wat je als klant krijgt, is zekerheid over de toekomstige hypotheeklasten.”

Rentemiddeling is niet altijd de goedkoopste oplossing. Als er bij een andere geldverstrekker veel betere voorwaarden (een lagere rente) zijn te krijgen, is oversluiten wellicht voordeliger. Overigens zouden consumenten die een rentestijging van 1% niet kunnen dragen, zich af kunnen vragen of ze niet een te zware hypotheek hebben. Ook de hypotheekadviseur zou zich dat kunnen aantrekken.
De invloed van een kleine rentestijging is al bij het afsluiten van een hypotheek te berekenen. Vindt de klant de extra rentelast onacceptabel, zal het hypotheekbedrag omlaag moeten en/of moet de rente voor een veel langere tijd worden vastgezet.

Spreiden

Bavelaar heeft nog een tip om de rentegevoeligheid te verlagen. “Het wordt nog weinig gedaan, maar een hypotheek kun je in twee of drie delen opknippen, met elk hun eigen rentevaste periode. Deze rentevaste perioden lopen dus gespreid af. Dat spreidt het risico dat je het hele hypotheekbedrag tegen een ongunstig hoge rente moet vastzetten.”

Voorbeeld: Rentebemiddeling, ook voor Bas en Margriet?

Bas en Margriet hebben een huis van €250.000 en een NHG-hypotheek van €200.000. De rente is vijf jaar geleden vastgezet voor zeven jaar tegen 4,2%. Bruto betalen ze €700 per maand.

Zetten ze nu de rente tien jaar vast, dan betalen ze 4,4%. Hun bruto maandlasten stijgen dan met ruim €30. Bas en Margriet zijn bang dat ze over twee jaar meer betalen. Een rentestijging van 1% zou ze op 5,4% zetten, de bruto maandlasten stijgen dan niet met €30, maar met €200. Ze kiezen ervoor om nu die 4,4% te pakken.

De standaardaanpak is oversluiten naar een nieuwe hypotheek. Dit levert vaak wel een boeterente op wegens het openbreken van het hypotheekcontract. Omdat ze nu een lagere rente hebben dan wat ze gaan betalen, zal die boeterente meevallen. In het ergste regime zouden Bas en Margriet een boeterente moeten betalen gebaseerd op het verschil tussen hun huidige rente van 4,2% en de rente die nu geldt voor een resterende rentevaste periode van twee jaar, bijvoorbeeld 3,5%. De boete is dan 0,7% per jaar, dus 1,4%. Sluiten ze over naar een andere geldgever, dan komen daar afsluitprovisie, notariskosten en wellicht ook opnieuw kosten voor de NHG bij. Alleen een fors lagere rente zou tegen die overstapkosten kunnen opwegen. Bas en Margriet gaan bovendien de komende twee jaar 4,4% betalen in plaats van 4,2%. Indien mogelijk, kunnen ze ook daarom beter voor rentemiddeling kiezen. Het verschil (twee jaar lang 0,2%) wordt dan in de nieuwe rente verwerkt, zodat ze tien jaar lang geen 4,4% betalen, maar een fractie minder. Géén boeterente en oversluitkosten zoals bij oversluiten, maar ze nemen als het ware juist rentevoordeel mee.

Bron: wwww.telegraaf.nl

De verkoop van nieuwbouwwoningen is de laatste maanden sterk afgenomen. Vooral augustus is een zeer zwakke maand gebleken. Dat heeft de branchevereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers NVB woensdag bekendgemaakt.

In augustus werden er 1300 woningen verkocht. Daarmee is de verkoop volgens de NVB bijna terug op het niveau van het begin van de crisis.

De terugval wordt veroorzaakt door aanhoudende onduidelijkheid over de renteaftrek en over de gevolgen van forse kabinetsbezuinigingen, aldus de branchevereniging.

Formatiebesprekingen

”Ook de moeizame formatiebesprekingen doen het investeringsklimaat op de woningmarkt momenteel geen goed”, aldus de NVB. De vereniging dringt dan ook aan op een snelle formatie en een kabinet dat duidelijke standpunten inneemt en de rust rond de renteaftrek terugbrengt.

Daarmee kan voorkomen worden dat ”de woningmarkt niet jaren achterop raakt”.

Bron: www.nu.nl

 De voorlopige verkopen van huizen in de Verenigde Staten zijn in juli onverwacht gestegen. Dat bleek donderdag uit nieuwe cijfers van de Amerikaanse branchevereniging van makelaars.

Het aantal verkopen dat in behandeling werd genomen nam met 5,2 procent toe ten opzichte van de voorgaande maand. Analisten gepolst door persbureau Reuters hadden een daling met 1 procent voorzien. In juni nam het aantal voorlopige verkopen nog met 2,8 procent af. De voorlopige verkopen lagen ondanks de stijging ten opzichte van de voorgaande maand in juli nog altijd ruim 19 procent lager dan een jaar eerder.

Het cijfer geeft een indicatie van het aantal koopcontracten dat in de betreffende maand werd ondertekend.

Volgens analisten betekent de stijging in juli dat de neergang van de huizenmarkt het dieptepunt wellicht heeft bereikt. Sinds april gingen de huizenverkopen in de VS sterk achteruit, omdat een belastingmaatregel die de aankoop van een huis aantrekkelijker maakte afliep.

Bron:www.nu.nl

X is eigenaar en bewoner van een appartement. Door zowel de overlast die X veroorzaakt als zijn betalingsachterstand in de servicekosten heeft de algemene ledenvergadering van
de Vereniging van Eigenaars in november 2008 besloten X het gebruik van zijn woning te ontzeggen overeenkomstig het splitsingsreglement. X heeft de kantonrechter verzocht dit
besluit te vernietigen omdat het besluit in strijd met de redelijkheid en billijkheid is genomen. De kantonrechter is van oordeel dat de VvE bij afweging van de bij het besluit betrokken
belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. De VvE heeft aan haar besluit mede de door X veroorzaakte overlast ten grondslag gelegd. Die overlast
omvat geluidsoverlast, vernielingen van de voordeur en een ruit van de woning, huisraad en een auto en onbehoorlijk en bedreigend gedrag jegens medebewoners van het gebouw
en voorbijgangers. De door de VvE overgelegde lijst van overlast over het jaar 2008 is groot. De op die lijst genoemde overlast komt bovendien voor een groot deel overeen met het
door de politie verstrekte overzicht van overlastmeldingen. Niet weersproken is dat X ook in de jaren 2006 en 2007 vergelijkbare overlast heeft veroorzaakt. De kantonrechter is van
oordeel dat de medebewoners een overlast van een dergelijke omvang niet behoeven te accepteren. Dat de lichamelijke en/of psychische gesteldheid van X zijn gedrag veroorzaken
doet daar niet aan af. De kantonrechter is voorts van oordeel dat de VvE de belangen van X bij haar besluitvorming voldoende heeft meegewogen. De kantonrechter neemt daarbij
in aanmerking dat X al bij aangetekende brieven van 21 januari en 8 mei 2008 is gesommeerd zijn overlast gevend gedrag te staken en de door hem aangerichte vernielingen aan voordeur en raam te herstellen en dat deze brieven zijn gevolgd door twee officiële waarschuwingen. X is er in die brieven herhaaldelijk op gewezen dat indien zijn gedrag niet zou verbeteren, de VvE de procedure tot ontzegging van het gebruik van zijn woning zou starten. Uit de brieven en de notulen van de vergaderingen van de VvE in 2008 blijkt dat de VvE zich wel degelijk voldoende rekenschap heeft gegeven van de ingrijpende gevolgen voor X van de ontzegging. Verder heeft X niet weersproken dat sinds medio 2006 een aanzienlijke
betalingsachterstand in de servicekosten is ontstaan en dat X herhaaldelijk is gesommeerd deze te voldoen. De kantonrechter deelt niet de stelling van X dat de VvE te snel naar het
middel van ontzegging van het gebruik heeft gegrepen. De VvE heeft herhaaldelijk getracht X te bewegen tot verbetering van zijn gedrag en tot nakoming van zijn verplichtingen.
De kantonrechter ziet niet in hoe een boetebepaling of mediation wel tot resultaat had kunnen leiden. De kantonrechter neemt daarbij in aanmerking dat de VvE en X een aantal
zeer specifieke afspraken hebben gemaakt over door X te nemen stappen tot verbetering van zijn gedrag, tot herstel van de relatie met zijn medebewoners, tot vervanging van zijn
voordeur, tot herstel van zijn raam en het schilderwerk en tot voldoening van zijn achterstand in de betaling van de servicekosten, maar dat X zich aan geen enkele afspraak heeft
gehouden dan wel geen enkele afspraak binnen de daartoe gestelde termijn is nagekomen. Het verzoek van X tot vernietiging van het besluit van de VvE wordt derhalve afgewezen.
Rb. Utrecht sector kanton 15 september 2009, nr 609579 AE VERZ 09-5 MVV (LJN BL0339)

Kopers van appartementen weten vaak totaal niet waar ze aan beginnen. Ze denken dat ze dezelfde rechten hebben als de eigenaar van een eengezinswoning.

„Helaas is dat niet zo”, zegt Fred Schuurs, algemeen directeur van VvE Belang, belangenorganisatie voor appartementseigenaren.

Directeur Fred Schuurs van VvE Belang adviseert mensen die een appartement willen kopen niet alleen maar te letten op ligging en grootte.
 
Dat leidt tot veel frustraties en onenigheid met de medebewoners van het flatgebouw.  Appartementseigenaren denken dat ze een woning hebben gekocht. „Dat is een wijdverbreid misverstand”, zegt Fred Schuurs. „Ze zijn eigenaar van een recht. Het recht om exclusief gebruik te maken van een aantal ruimten in het gebouw zoals de woonkamer, de keuken, de badkamer en de slaapkamers. Het gebouw zelf is eigendom van alle eigenaren samen.”

De eigenaar van een appartement mag bijvoorbeeld niet op eigen houtje de kozijnen vervangen en isolatieglas laten aanbrengen. Hij mag niet kiezen welk zonnescherm hij wil. Hij mag geen bankje op de galerij zetten, geen bloembak aan de buitenkant van het balkon hangen, geen kast in de entreehal zetten en daar ook geen schilderijtje of klok aan de muur spijkeren. Behalve wanneer de algemene vergadering van de vereniging van eigenaren (vve) daarvoor toestemming geeft.

Dat staat in de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement van vrijwel alle appartementengebouwen. Hij moet wel meebetalen als de meerderheid van de eigenaar-bewoners besluit te investeren in isolatie van de gevel, het dak of de vloer. Ook als hem dat financieel helemaal niet uitkomt.