Zoals u weet, is de overdrachtsbelasting verlaagd van 6% naar 2%. Inmiddels is er meer duidelijkheid vanuit de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), inzake de behandeling van leningen met NHG. 
 
Uit de NHG nieuwsbrieven d.d. 6 en 11 juli 2011:
“Als een offerte reeds is uitgebracht en de lening nog niet is gepasseerd, dient de lening te worden aangepast naar maximaal 8% bijkomende kosten. Het WEW begrijpt dat niet in alle gevallen een nieuwe offerte wordt uitgebracht, maar uitsluitend de lening wordt aangepast. In dit kader hanteert het WEW een overgangsperiode tot 1 augustus 2011. Tot deze datum is het toegestaan dat leningbedragen in offertes afwijken van de daadwerkelijk verstrekte lening.”
 
Hoewel er dus sprake is van een overgangsperiode tot 1 augustus, heeft dit alleen betrekking op het aanpassen van de offerte en niet op het aanpassen van het leningbedrag. Dit heeft gevolgen voor de lopende NHG dossiers die u bij Obvion heeft aangevraagd.

Wij krijgen veel vragen over de tijdelijke verlaging overdrachtsbelasting. Hieronder zijn enkele vragen op een rij gezet en van een antwoord voorzien.

De verkrijger van de woning is een BV of een andere rechtspersoon. Geldt dan ook de 2%?

Ja, het gaat om het object van de verkrijging, een woning in de zin van het besluit van 1 juli jl, en niet om wie de woning verkrijgt. Dit is ons door Financiën bevestigd.

Iemand verkrijgt een strookje grond gelegen naast het perceel waarop zijn woning staat en betrekt dit als tuin bij zijn woning. Is op deze verkrijging ook 2% van toepassing?

In diverse varianten heeft de KNB deze vraag voorgelegd gekregen. De KNB heeft deze vraag voorgelegd aan het ministerie van Financiën en verwacht later vandaag een antwoord.

Gisteren heeft de KNB in een bericht aangegeven dat een belangrijk punt is de toepassing van art. 13 WBR in combinatie met de tariefverlaging in situaties waarin is overeengekomen dat de koper het voordeel dat voortvloeit uit de toepassing van art. 13 WBR afstaat aan de verkoper. Hierbij is aangegeven dat de vraag welk bedrag de koper aan de verkoper dient te betalen (6% of 2% over de waardevermindering die art. 13 WBR meebrengt), niet in algemene zin te beantwoorden is en dat het antwoord zal afhangen van hetgeen partijen hieromtrent zijn overeengekomen en van de redelijke uitleg die aan deze overeenkomst kan worden gegeven. Is er een concreter antwoord te geven op deze vraag?

Deze vraag betreft de uitleg van een overeenkomst, namelijk de koopovereenkomst tussen de koper en de verkoper. Vragen die de uitleg van overeenkomsten betreffen, kunnen niet in algemene zin worden beantwoord. De KNB probeert later vandaag met een handvat voor de beantwoording van deze uitlegvraag te komen.

Hoe dient de notaris te handelen wanneer de overdrachtskosten waaronder begrepen de overdrachtsbelasting door de bank zijn meegefinancierd en hierbij is uitgegaan van 6% overdrachtsbelasting terwijl de koper maar 2% overdrachtsbelasting hoeft te betalen?

Ook deze vraag betreft de uitleg van een overeenkomst, namelijk de overeenkomst van geldlening tussen de koper en de bank, en kan derhalve niet in algemene zin worden beantwoord. De KNB probeert later met een handvat voor de beantwoording van deze uitlegvraag te komen.

Verder heeft de KNB (de overkoepelende organisatie) diverse praktijkvragen voorgelegd aan het ministerie van Financiën.

De tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting maakt bestaande woningen aantrekkelijker en is een plus voor de woningmarkt, maar het verslechtert wel de concurrentiepositie van nieuwbouw. 

Dat meldt het Economisch Bureau van ING vrijdag. Op nieuwbouwwoningen wordt geen overdrachtsbelasting gerekend, maar wel omzetbelasting. Ook de verkopen van nieuwbouw zitten in het slop, aldus de denktank. In het eerste kwartaal van dit jaar werden 6600 nieuwbouwwoningen verkocht, tegenover 8400 een jaar eerder.

Carrousel
De verlaging van de overdrachtsbelasting moet een carrousel op gang brengen van mensen die een woning verkopen en zelf weer een andere kopen. Volgens de ING stimuleert dit de potentiële kopers van nieuwbouw niet.

De periode van verlaging van de overdrachtsbelasting is een jaar, terwijl er vaak anderhalf jaar zit tussen het kopen van een nieuwbouwwoning en de opleveringen daarvan. De potentiële kopers van nieuwbouw zullen hun bestaande woning dus pas over een jaar op de markt willen brengen en dan is de maatregel niet meer van kracht.

Belangrijk
Volgens ING blijft nieuwbouw belangrijk voor ons land. De komende tien jaar stijgt het aantal huishoudens met 55.000 per jaar. Daarnaast worden jaarlijks zo’n 15.000 woningen gesloopt. Er zijn dus minstens 70.000 nieuwe woningen per jaar nodig.

Vorig jaar werden er 56.000 gebouwd. Volgens ING zal het aantal dit jaar uitkomen op 60.000 en volgend jaar op 62.000.

Bron: nu.nl

Het effect van de verlaging van de overdrachtsbelasting is nu al te merken. In een enquête van VBO Makelaar geeft het merendeel van de makelaars aan dat het aantal bezichtigingen met 10 tot 25 procent steeg in de afgelopen week.

Afgelopen vrijdag besloot het kabinet de overdrachtsbelasting voor de periode van één jaar te verlagen van 6 naar 2 procent. De maatregel is bedoeld om de huizenmarkt weer uit het slop te trekken. Veel potentiële huizenkopers zagen de ‘verhuisbelasting’ als een drempel en zien in de – voorlopig als tijdelijk vastgestelde – verlaging een kans om nu de huizenmarkt op te gaan. De verlaging van de overdrachtsbelasting ging met terugwerkende kracht in per 15 juni en geldt alleen voor particuliere woningen.
De stijging in het aantal bezichtingen werd gemeten door VBO Makelaar, de brancheorganisatie van makelaars en taxateurs. Bijna honderd makelaars zijn ondervraagd, waarvan 65 procent schat dat het aantal aanvragen voor bezichtigingen met 10 tot 25 procent is gestegen. De grootste stijging zit in de prijsklasse tussen de 250.000 en de 400.000 euro, de zogenaamde ‘doorstarters’.

De tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting voor eigen woningen, die het kabinet afgelopen week aankondigde, zet kopers en verkopers op scherp.
De heffing voor kooptransacties bedraagt een jaar lang twee in plaats van zes procent. De regeling geldt met terugwerkende kracht vanaf 15 juni 2011 en eindigt op 1 juli 2012.

Door de specifieke tijdsspanne die het kabinet aan de lagere overdrachtsbelasting heeft gekoppeld, profiteren verschillende groepen kopers en verkopers op verschillende momenten.

Overdracht ná 15 juni 2011: koper wint
De groep huizenkopers die vóór 15 juni dit jaar een voorlopig contract heeft getekend waarbij de overdracht ná 15 juni plaats vindt, zit op rozen. De verlaging van de ‘verhuisboete’ heeft voor deze groep kopers geen invloed meer op de onderhandelingen over de prijs, zodat het volle voordeel naar de koper gaat. De verkopende tegenpartij vist volledig achter het net.
De totale omvang van dit kopersvoordeel is aanzienlijk. In de eerste drie maanden van dit jaar werden in totaal zo’n 29 duizend woningen verkocht. Tweedekwartaalcijfers worden donderdag 7 juli gepubliceerd door makelaarsclub NVM.

Als je uitgaat van ongeveer 30 duizend verkopen per kwartaal en een maand doorlooptijd tussen koop en overdracht, gaat het al gauw om 10 duizend woningen waar de lagere overdrachtsbelasting een volledig kopersvoordeel is. Bij een gemiddelde verkooprijs van 227 duizend euro komt de vier procent korting dan neer op een geschenk van zo’n 90 miljoen euro aan kopers die een overdrachtsdatum ná 15 juni hebben – een grove schatting uiteraard.

Lastig verkoopbaar: beide voordeel
De tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting pakt verschillend uit, naar gelang huizen makkelijk of juist niet zo eenvoudig verkoopbaar zijn.
Voor woningen die al langer op de markt staan en lastiger te verkopen zijn, geldt dat verkopers door de fiscale korting iets minder met de prijs hoeven te zakken. Kopers krijgen er immers gratis financiële speelruimte bij. Het voordeel van de lagere overdrachtsbelasting wordt zodoende verdeeld tussen koper en verkoper.
Om welk deel van de markt gaat het hierbij? In totaal stonden er in het eerste kwartaal van dit jaar 192 duizend woningen te koop, waarvan 142,5 duizend bij NVM-makelaars. Bij het NVM-bestand ging het in 53 procent van de gevallen om appartementen en vrijstaande woningen.

Courante woningen: verkoper staat sterker
Er zijn echter nog steeds woningen die redelijk snel verkopen. Uit bovengenoemde grafiek blijkt ook, dat meer dan de helft van de aangeboden woningen minder dan negen maanden te koop staat en eenvijfde minder dan drie maanden.

Een andere manier om hiernaar te kijken is de analyse van het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de verkoopprijs. Dat wordt weergegeven in deze grafiek (2) van de NVM.
Bij woningen die binnen drie maanden zijn verkocht, zakten verkopers gemiddeld zo’n 4 procent met de vraagprijs. Huizen die binnen drie tot zes maanden een koper vonden, zagen de vraagprijs gemiddeld zo’n 6 procent dalen.

Bij de meer courante huizen liggen de kansen van verkopers om mee te profiteren van de lagere overdrachtsbelasting beter, dan bij huizen die langer dan een halfjaar te koop staan en waar vraagprijzen veel harder zijn gedaald.

Deadline: 1 juli 2012
Per 1 juli 2012 gaat de overdrachtsbelasting in principe weer met vier procentpunt omhoog naar zes procent.
De onderhandelingsbalans zal in de lente van 2012 voor relatief aantrekkelijke huizen overhellen naar de verkopende partij. Kopers hikken immers tegen een duidelijke deadline aan: vanaf medio 2012 betalen ze de volle vier procent extra.

Speculatie: permanente verlaging
Sommige woningmarktspecialisten gaan ervan uit dat het kabinet een politiek spelletje speelt. Op de site van de NVM zegt hoogleraar Piet Eichholz bijvoorbeeld: “Minister Donner heeft aangekondigd dat deze maatregel voor een jaar van kracht is, maar ik denk dat dit blijvend is. De huizenprijzen zullen zich aanpassen. Geen politicus draait deze maatregel dan nog terug.”

Daar staat een duidelijke uitspraak van premier Rutte tegenover, die huizenkopers adviseert er niet op te gokken dat de overdrachtsbelasting langer op twee procent blijft: “Ik zou het risico niet nemen”, aldus Rutte afgelopen vrijdag.

Ga je ervan uit dat Rutte dit meent, dan slaat de onderhandelingsmacht op de woningmarkt in de tweede helft van 2012 weer over naar kopers, die hun kosten met vier procentpunt zien stijgen en zullen aansturen op lagere vraagprijzen.