Als de rente stijgt…

De laatste jaren hebben veel Nederlanders hun hypotheek tegen historisch lage rentes kunnen afsluiten. Iedereen bij wie de rentevaste periode binnen een of twee jaar afloopt, moet er echter rekening mee houden dat de rente straks hoger is.

Hoe de hypotheekrente zich ontwikkelt, weet niemand met zekerheid. Maar als de rente door een aantrekkende economie toch stijgt, dan zal het ook direct hard gaan, verwacht Ron Bavelaar, algemeen directeur van De Hypotheekshop. “Dan gaat het 1 of 1,5% omhoog. Op een hypotheek van 2 ton is dat bruto 2000 tot 3000 euro per jaar. Niet iedereen kan dat dragen. Rentemiddeling is een vrij goedkope manier om je tegen dat risico van zo’n stijging in te dekken.”

De hypotheekrente is historisch laag. Maar hoe lang nog schijnt dat rentezonnetje? Enkele banken speculeren al op een rentestijging.

Iedereen met een hypotheek tegen variabele rente, gaat zo’n hogere rente direct voelen. Een variabele rente leidt op de lange termijn tot de laagste rentelasten, maar je moet wel voorbereid zijn op schommelende maandlasten. De meeste huizenbezitters lenen echter voor 5 of 10 jaar tegen een vaste rente en laten zich overrompelen door de brief van de bank, dat over enkele weken hun rentecontract afloopt, stelt Bavelaar. Als dan de rente ook nog eens gestegen is, zijn de rapen gaar.

Overstappen

Voor overstappen naar een andere geldverstrekker (met gunstiger voorwaarden) ontbreekt vaak de tijd, zodat noodgedwongen het renteaanbod van de huidige verstrekker wordt aanvaard. Bavelaar: “Neem daarom een halfjaar voor het verstrijken van de periode actie. Mensen die binnen nu en drie jaar hun rente moeten herzien, moeten nu al gaan nadenken over de financiële gevolgen van een toekomstige rentestijging.”

Want die kunnen groot zijn, waarschuwt Bavelaar: “Van 4 naar 5% rente lijkt te overzien, maar het leidt tot maar liefst 25% hogere woonlasten. Als je dat kunt dragen, prima. Maar zorg in ieder geval dat je het uitrekent of laat uitrekenen.”

Mensen die op een niet te betalen hoog maandbedrag uitkomen, kunnen proberen hun huidige rentecontract om te zetten tegen de nu nog lage rente.

Oversluiten

De meest gebruikte oplossing is de hypotheek over te sluiten naar een nieuwe. Bij uw huidige geldverstrekker, of bij een andere die een lagere rente biedt. Die laatste overstap leidt echter wel tot oversluit- en andere kosten (voor notaris, adviseur, taxatie en eventueel NHG). De lagere rente moet deze kosten dus wel goed kunnen maken.

Of u nu blijft of voor een nieuwe geldverstrekker kiest, in beide gevallen bent u vaak boeterente verschuldigd. U boort uw bank immers enkele jaren rente door de neus. De hoogte van de boete hangt af van de hypotheekvoorwaarden. Als uw huidige contractrente lager is dan de nieuwe rente zal er geen of weinig boete worden gevraagd. Indien de contractrente hoger is, vaak wel.

Zijn de kosten van oversluiten hoog, dan kunt u bij een groeiend aantal banken ook terecht voor rentemiddeling. Tegen lagere kosten.

Rentemiddeling

Rentemiddeling kent doorgaans alleen advies- en administratiekosten. Géén oversluitkosten én geen boeterente. Dit is omdat uw huidige rente wordt gemiddeld met de nieuwe rente. Heeft u nu een lagere rente, dan neemt u dat voordeel mee in de nieuwe rente. Is uw huidige rente daarentegen hoger, dan gaat u een iets hogere rente over uw nieuwe rentevaste periode betalen. Het renteverschil wordt uitgesmeerd over de duur van de nieuwe rentevaste periode.

Rentemiddeling kan alleen als u bij uw huidige verstrekker blijft. Het voordeel van overstappen van een hoge rente naar een lage rente is logisch. Maar waarom zou iemand die nu nog jarenlang een lagere rente betaalt vrijwillig overstappen naar een hogere rente?

Bavelaar: “Simpelweg om te voorkomen dat je over twee jaar tegen een nóg hogere rente moet lenen. En ja, als de hypotheekrente niet stijgt maar daalt, zijn de gevolgen van middelen negatief. Het belangrijkste wat je als klant krijgt, is zekerheid over de toekomstige hypotheeklasten.”

Rentemiddeling is niet altijd de goedkoopste oplossing. Als er bij een andere geldverstrekker veel betere voorwaarden (een lagere rente) zijn te krijgen, is oversluiten wellicht voordeliger. Overigens zouden consumenten die een rentestijging van 1% niet kunnen dragen, zich af kunnen vragen of ze niet een te zware hypotheek hebben. Ook de hypotheekadviseur zou zich dat kunnen aantrekken.
De invloed van een kleine rentestijging is al bij het afsluiten van een hypotheek te berekenen. Vindt de klant de extra rentelast onacceptabel, zal het hypotheekbedrag omlaag moeten en/of moet de rente voor een veel langere tijd worden vastgezet.

Spreiden

Bavelaar heeft nog een tip om de rentegevoeligheid te verlagen. “Het wordt nog weinig gedaan, maar een hypotheek kun je in twee of drie delen opknippen, met elk hun eigen rentevaste periode. Deze rentevaste perioden lopen dus gespreid af. Dat spreidt het risico dat je het hele hypotheekbedrag tegen een ongunstig hoge rente moet vastzetten.”

Voorbeeld: Rentebemiddeling, ook voor Bas en Margriet?

Bas en Margriet hebben een huis van €250.000 en een NHG-hypotheek van €200.000. De rente is vijf jaar geleden vastgezet voor zeven jaar tegen 4,2%. Bruto betalen ze €700 per maand.

Zetten ze nu de rente tien jaar vast, dan betalen ze 4,4%. Hun bruto maandlasten stijgen dan met ruim €30. Bas en Margriet zijn bang dat ze over twee jaar meer betalen. Een rentestijging van 1% zou ze op 5,4% zetten, de bruto maandlasten stijgen dan niet met €30, maar met €200. Ze kiezen ervoor om nu die 4,4% te pakken.

De standaardaanpak is oversluiten naar een nieuwe hypotheek. Dit levert vaak wel een boeterente op wegens het openbreken van het hypotheekcontract. Omdat ze nu een lagere rente hebben dan wat ze gaan betalen, zal die boeterente meevallen. In het ergste regime zouden Bas en Margriet een boeterente moeten betalen gebaseerd op het verschil tussen hun huidige rente van 4,2% en de rente die nu geldt voor een resterende rentevaste periode van twee jaar, bijvoorbeeld 3,5%. De boete is dan 0,7% per jaar, dus 1,4%. Sluiten ze over naar een andere geldgever, dan komen daar afsluitprovisie, notariskosten en wellicht ook opnieuw kosten voor de NHG bij. Alleen een fors lagere rente zou tegen die overstapkosten kunnen opwegen. Bas en Margriet gaan bovendien de komende twee jaar 4,4% betalen in plaats van 4,2%. Indien mogelijk, kunnen ze ook daarom beter voor rentemiddeling kiezen. Het verschil (twee jaar lang 0,2%) wordt dan in de nieuwe rente verwerkt, zodat ze tien jaar lang geen 4,4% betalen, maar een fractie minder. Géén boeterente en oversluitkosten zoals bij oversluiten, maar ze nemen als het ware juist rentevoordeel mee.

Bron: wwww.telegraaf.nl

Door Anotaris op woensdag 15 september 2010, in de categorie appartement, huizenmarkt, hypotheek.
Tags: Anotaris, geldverstrekker, hypotheek, hypotheek oversluiten, hypotheekrente, kosten, nieuwe hypotheek, notaris, rente, Utrecht