DEN HAAG -  De Nationale Hypotheekgarantie (NHG) moet langer beschikbaar blijven voor hypotheken tot €350.000. Om de wankele huizenmarkt een steuntje in de rug te geven dient het demissionaire kabinet de tijdelijke maatregel met een jaar te verlengen tot 2012.

Dat wil de VVD. Mochten de problemen op de woningmarkt dan nog niet voorbij zijn, is een langere verlenging nodig, vinden de liberalen.

Nu is nog de bedoeling dat de NHG op 1 januari 2011 teruggaat naar het oorspronkelijke niveau van €265.000. De discussie over de hypotheekrenteaftrek heeft huizenkopers kopschuw gemaakt. De VVD wil daarom zekerheid bieden door woningbezitters te ondersteunen.

De discussie over de hypotheekrenteaftrek heeft geleid tot een stagnatie van de huizenmarkt. Makelaarsvereniging VBO zegt dat sinds de val van het kabinet het aantal verkopen daalde met dertig tot vijftig procent.

Volgens de makelaars durven potentiële klanten geen huis te kopen zolang niet zeker is wat er met de aftrek gebeurt. De makelaars zeggen duidelijk te merken dat de discussie over de hypotheekrenteaftrek oorzaak is voor de daling; begin dit jaar begon de huizenmarkt juist te herstellen.

Cijfers
Uit cijfers van VBO blijkt dat sinds de val van het kabinet op 20 februari de verkopen in het middensegment met 35 procent zijn gedaald. In het lagere segment, tot 250.000 euro, was de daling zelfs vijftig procent, maar dat komt ook doordat eind maart de koopsubisies voor starters wegvielen.

Huizen die duurder zijn dan 400.000 euro worden relatief minder hard getroffen; in dat segment zijn de verkopen met toen procent gedaald.

Rustig
Daan Kardol van de grote Rotterdamse makelaar Zuidstad beaamt dat hij het nu erg rustig heeft. “Als er onzekerheid is, zijn er veel mensen, met name huurders met koopplannen, die zeggen: we blijven zitten waar we zitten.” Zuidstad zag de verkoop met 38 procent inzakken.

Hans van der Ploeg, de directeur van makelaarsvereniging VBO, vindt beperking van de hypotheekrenteaftrek geen taboe. “Maar dan moeten er ook andere dingen op de woningmarkt aangepakt worden, zoals het scheefwonen in huurhuizen, de overdrachtsbelasting en de grondprijzen.” Van der Ploeg hoopt dat er snel duidelijkheid komt over wat er gaat gebeuren met de hypotheekrenteaftrek.

Beeld
Makelaarsvereniging NVM zegt zich in het beeld van VBO te herkennen, maar heeft zelf geen cijfers.

Het aantal tijdelijke huurders stijgt de laatste weken explosief.

Door de verkiezingsdebatten waarin de discussie over afschaffing van de hypotheekrenteaftrek welig tiert en door de aangekondigde bezuinigingen kiezen huizenzoekers nu liever voor een huurhuis dan dat zij zich storten op de wankele koophuizenmarkt.

Dat signaleert Stichting Tijdelijk Twee Woningen, die namens banken in betalingsnood verkerende tweehuizenbezitters helpt bij het tijdelijk verhuren van de oude woning en het vinden van een betrouwbare huurder. Bij de stichting melden zich de laatste weken dagelijks tientallen potentiële huurders.

Tegelijkertijd klopt een snel stijgend aantal huiseigenaren bij de stichting aan. Sinds de start van dit initiatief een paar maanden geleden hebben zich via de banken al 150 ‘dubbeleigenaren’ zich gemeld. Op dit moment zijn de tijdelijke woningen gemiddeld al binnen twee weken verhuurd.

Volgens woordvoerder Luke Liplijn van de stichting gaan er momenteel nauwelijks nog koopwoningen van de hand. “De politiek geeft met de discussie over de hypotheekrenteaftrek de woningmarkt een harde schop. Veel mensen zijn bezorgd over de gevolgen van de afschaffing, het economisch klimaat en de aanstaande bezuinigingen. Zij vrezen stijgende hypotheeklasten en moeilijkere verkoopbaarheid van hun woning en nemen daarom een afwachtende houding aan.”

Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) waarschuwde onlangs ook al voor de gevolgen van de uitvoering van de verkiezingsprogramma’s voor de woningmarkt.

Afhankelijk van de variant waarvoor wordt gekozen bij de afschaffing, gaat de bouwproductie tussen de 10 tot 30 procent naar beneden, met alle gevolgen van dien voor de woningprijzen en de maandlasten, maar ook voor de portemonnee van bijvoorbeeld gemeenten en bouwbedrijven.

VVD-Kamerlid Brigitte van der Burg wijst ook op de gevaren van onrust op de woningmarkt. “Veel woningbezitters wachten af. Het morrelen aan de hypotheekrenteaftrek zal desastreuze gevolgen hebben. Daarom handen af van de renteaftrek.”

X is eigenaar en bewoner van een appartement. Door zowel de overlast die X veroorzaakt als zijn betalingsachterstand in de servicekosten heeft de algemene ledenvergadering van
de Vereniging van Eigenaars in november 2008 besloten X het gebruik van zijn woning te ontzeggen overeenkomstig het splitsingsreglement. X heeft de kantonrechter verzocht dit
besluit te vernietigen omdat het besluit in strijd met de redelijkheid en billijkheid is genomen. De kantonrechter is van oordeel dat de VvE bij afweging van de bij het besluit betrokken
belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. De VvE heeft aan haar besluit mede de door X veroorzaakte overlast ten grondslag gelegd. Die overlast
omvat geluidsoverlast, vernielingen van de voordeur en een ruit van de woning, huisraad en een auto en onbehoorlijk en bedreigend gedrag jegens medebewoners van het gebouw
en voorbijgangers. De door de VvE overgelegde lijst van overlast over het jaar 2008 is groot. De op die lijst genoemde overlast komt bovendien voor een groot deel overeen met het
door de politie verstrekte overzicht van overlastmeldingen. Niet weersproken is dat X ook in de jaren 2006 en 2007 vergelijkbare overlast heeft veroorzaakt. De kantonrechter is van
oordeel dat de medebewoners een overlast van een dergelijke omvang niet behoeven te accepteren. Dat de lichamelijke en/of psychische gesteldheid van X zijn gedrag veroorzaken
doet daar niet aan af. De kantonrechter is voorts van oordeel dat de VvE de belangen van X bij haar besluitvorming voldoende heeft meegewogen. De kantonrechter neemt daarbij
in aanmerking dat X al bij aangetekende brieven van 21 januari en 8 mei 2008 is gesommeerd zijn overlast gevend gedrag te staken en de door hem aangerichte vernielingen aan voordeur en raam te herstellen en dat deze brieven zijn gevolgd door twee officiële waarschuwingen. X is er in die brieven herhaaldelijk op gewezen dat indien zijn gedrag niet zou verbeteren, de VvE de procedure tot ontzegging van het gebruik van zijn woning zou starten. Uit de brieven en de notulen van de vergaderingen van de VvE in 2008 blijkt dat de VvE zich wel degelijk voldoende rekenschap heeft gegeven van de ingrijpende gevolgen voor X van de ontzegging. Verder heeft X niet weersproken dat sinds medio 2006 een aanzienlijke
betalingsachterstand in de servicekosten is ontstaan en dat X herhaaldelijk is gesommeerd deze te voldoen. De kantonrechter deelt niet de stelling van X dat de VvE te snel naar het
middel van ontzegging van het gebruik heeft gegrepen. De VvE heeft herhaaldelijk getracht X te bewegen tot verbetering van zijn gedrag en tot nakoming van zijn verplichtingen.
De kantonrechter ziet niet in hoe een boetebepaling of mediation wel tot resultaat had kunnen leiden. De kantonrechter neemt daarbij in aanmerking dat de VvE en X een aantal
zeer specifieke afspraken hebben gemaakt over door X te nemen stappen tot verbetering van zijn gedrag, tot herstel van de relatie met zijn medebewoners, tot vervanging van zijn
voordeur, tot herstel van zijn raam en het schilderwerk en tot voldoening van zijn achterstand in de betaling van de servicekosten, maar dat X zich aan geen enkele afspraak heeft
gehouden dan wel geen enkele afspraak binnen de daartoe gestelde termijn is nagekomen. Het verzoek van X tot vernietiging van het besluit van de VvE wordt derhalve afgewezen.
Rb. Utrecht sector kanton 15 september 2009, nr 609579 AE VERZ 09-5 MVV (LJN BL0339)

De Nederlandse woningbouw is in grote problemen door achterblijvende kredietverschaffing en de overheid moet ingrijpen om het tij te keren. Dat stelt voorzitter Elco Brinkman van Bouwend Nederland.

“Het gaat heel slecht met de woningbouw. We zitten 50 tot 60 procent onder het normale niveau.” Brinkman roept de overheid op om samen met De Nederlandsche Bank het garantiesysteem te verruimen. “Pensioenfondsen en andere kapitaalverschaffers zullen dan weer kredieten verschaffen aan bedrijven en woningcorporaties om te bouwen.”

 Overdrachtsbelasting
Ook zet de oud-partijleider van het CDA vraagtekens bij de overdrachtsbelasting en de verkoop van gemeentegrond, waarvan de opbrengst voor andere doeleinden wordt gebruikt. “Er verdwijnt zo veel geld uit de woningmarkt.”

Brinkman vindt dat er een signaal moet worden afgegeven. “Het gaat erom dat de kredietverschaffing in belangrijke economische sectoren onder druk staat. Dat moet topprioriteit zijn in deze maanden.”

Wederopbouw
Volgens Brinkman is er enorme behoefte aan nieuwe woningen, maar blijft de bouw achterwege vanwege kredietproblemen. “Eenderde van de Nederlanse woningen stamt uit de tijd van de wederopbouw. Die woningen zijn niet meer van deze tijd en moeten echt vervangen worden of grootschalig gerenoveerd.”

Brinkman noemt de aanpak van deze woningen ‘een eerste grote orderportefeuille voor de komende jaren’. “Daar moet alleen wel door iemand opdracht voor worden gegeven”, legt Brinkman de bal bij de overheid.

Hoewel verschillende politieke partijen de beperking van de hypotheekrenteaftrek hoog op het verlanglijstje hebben staan, is het belastingvoordeel voor huizenbezitters geen onderwerp van gesprek bij de meeste gemeenten.

Dat blijkt uit onderzoek van adviesbureau BMC. En dat terwijl het gemeenten veel geld kan kosten, mocht het komen tot een aanpassing.

Het ‘h-woord’ valt veelvuldig tijdens de campagne. Veel partijen – SP, GroenLinks, D66, PvdA – willen de maatregel op de schop nemen.

D66-leider Alexander Pechtold heeft zelfs de hervorming van de woningmarkt tot ‘breekpunt verklaard’. Alleen CDA, VVD en de PVV verzetten zich tegen ‘gemorrel’ aan de hypotheekrenteaftrek. VVD-leider Mark Rutte weigert het echter tot breekpunt te bombarderen.

Ozb
Mocht de hypotheekrente na de verkiezingen op de helling gaan, dan kost dat gemeenten geld. Door de verwachte waardedaling van de huizenprijs lopen de gemeenten inkomsten mis aan de onroerendzaakbelasting (ozb).

Die belasting levert nu in totaal 2,9 miljard euro op. Bij een gemiddelde waardedaling van 4,7 procent krijgen de gemeenten in 2015 zo’n 136 miljoen euro minder ozb in het laatje, stelt BMC. Daarnaast valt er minder te verdienen aan nieuwbouwprojecten en de verkoop van grond.

Afwachten
Uit een steekproef van BMC onder 33 gemeenten blijkt dat de meeste – 73 procent – zich niet bezighouden met mogelijke aanpassingen van de hypotheekrenteaftrek. Gemeenten willen eerst de verkiezingen afwachten en bezien welke maatregelen de nieuwe regering daadwerkelijk neemt.

“De meeste gemeenten beseffen wel dat een aanpassing van de hypotheekrenteaftrek grote gevolgen kan hebben, maar verwachten dat deze niet aangepast zal worden en hebben daarom ook niet nagedacht over de mogelijke wijzigingen met betrekking tot het woonbeleid.” Slechts een enkele, veelal grote gemeente (zes procent) heeft scenario’s klaarliggen voor het geval het tot een aanpassing van de hypotheekrenteaftrek komt, aldus BMC.

Politieke partijen buitelen dezer dagen over elkaar heen met plannen hoe de woningmarkt uit het slop te trekken. De discussie over de hypotheekrenteaftrek viert daarbij hoogtij. Maar de huurmarkt moet ook onder de loep.

“Maar de pijn moet evenwichtig verdeeld worden over huurmarkt en koopmarkt.” Marc Calon, voorzitter van Aedes, branchevereniging van woningcorporaties windt er geen doekjes om: “Hypotheekrenteaftrek en huurtoeslag kosten het rijk nu circa €15 miljard per jaar, terwijl de woningmarkt er niet beter door gaat werken.”

Volgens Calon levert het plat afschaffen van de aftrek een enorm probleem op: de koopkracht stort in. “Daar wordt iedereen het slachtoffer van, inclusief de corporaties. Er is een ruime periode nodig om de markt te hervormen, die is ook langzaam in veertig jaar uit het lood geslagen.”

De Aedes-baas kijkt behalve naar het hervormen van de koopwoningmarkt, ook naar de eigen huurmarkt. “De waarde van de woning moet van invloed worden op de huurprijs”, stelt Calon. “Al moet dit net zoals een beperking van de hypotheekrenteaftrek heel geleidelijk gaan.”

Dit betekent dat huurprijzen op sommige plekken omhoog gaan, en elders omlaag. Per regio kunnen huren op termijn verschillen. “In dunbevolkte regio’s is de mogelijkheid om huren te verhogen veel beperkter, omdat de vraag naar woningen daar kleiner is en de waarde beduidend lager ligt dan in bijvoorbeeld het centrum van Amsterdam”, legt Calon uit.

Volgens de Aedes-voorzitter is het van groot belang dat corporaties samen met gemeenten in prestatiecontracten hun opgaven definiëren. “Het rijk moet alleen duidelijke krijtstrepen trekken waar binnen de corporaties moeten acteren.”

Want daar is het volgens Calon in het verleden fout gegaan. “Het taakveld is niet strak genoeg afgebakend. Dat is nu gelukkig voor 80% geregeld in een nieuwe wet, maar het rijk wil met allerlei regeltjes incidenten voorkomen. En dat is het laatste wat we nodig hebben, nog meer ambtenarij”, meent Calon. “Hou de woningcorporaties hybride: een private onderneming die werkt aan een publieke taak. Hoe breed de corporaties die taak opvatten, dus voor welke doel- en inkomensgroepen, moet lokaal worden bekeken. Niet dat de corporatiedirecteur God in zijn eigen koninkrijk is, maar dat hij afspraken maakt met gemeenten.”

Calon is geen voorstander van allerlei dichtgeplamuurde contracten met het rijk mede omdat hij niet gelooft in voorspellers. “Neem de voorspellingen van het ‘machtige’ CPB, daar is de laatste jaren helemaal niets van uitgekomen. De rekenmeesters zaten er niet een beetje naast, maar zaten er altijd gigantisch naast. Een volkshuisvestingsopgave definiëren voor een wijk, een dorp, een stad of een land voor over tien jaar kan niet. Daarvoor gaan de ontwikkelingen gewoon te snel.”

Corporaties zouden volgens Calon moeten worden verplicht de afspraken die ze maken met gemeentes om de drie, vier jaar te herijken. “Zo kan het beleid tijdig aan de veranderende omstandigheden worden bijgesteld.”

Calon is verheugd dat er een onafhankelijk toezichtsorgaan komt. “Dat borgt volgens mij het systeem veel beter dan een bak met regels er overheen storten en dan controleren of corporaties zich eraan houden. Dat bevordert alleen lui gedrag.”

Krimpgebieden zijn volgens de Aedes-baas goede voorbeelden waar lokaal de vinger aan de pols moet worden gehouden. “In Oost-Groningen moet je niet aankomen met een vliegende brigade vanuit Den Haag die daar even geld gaan investeren om een paar woningen op te schilderen en een bankje te plaatsen. Dikke kletspraat. Daar moet je in de regio wat aan doen en als die regio dat zelf niet kan dan moeten andere regio’s bijspringen.”

Calon heeft te maken gehad met corporatiedirecteuren die dat helemaal niet zagen zitten, maar “volkshuisvesting gaat uit van solidariteit. Als je dat niet wilt, dan moet je maar projectontwikkelaar worden. Corporaties zijn opgericht om mensen met een lager inkomen of die bepaalde zorg nodig hebben van een dak boven hun hoofd te voorzien. En dat doen we verdomd goed, want als je in onze wijken kijkt, dan hebben wij het veel beter voor elkaar dan in de buitenwijken van Frankrijk, Engeland of zelfs Duitsland. Wij willen geen getto’s. Wij hebben gelukkig wijken waar we menswaardig kunnen leven, waar daklozen niet op elke hoek van de straat staan maar naar de opvang kunnen.”

De invoering van de zogenoemde omgevingsvergunning, die het voor burgers en bedrijven makkelijk moet maken om allerlei milieu- en bouwvergunningen aan te vragen, wordt opnieuw uitgesteld. Er werd gestreefd naar 1 juli, maar dat blijkt niet haalbaar.

De wet Wabo, die de samenvoeging van allerlei vergunningen regelt, zou oorspronkelijk op 1 januari van dit jaar ingaan. Dat was ook al een jaar later dan voorzien. De datum van 1 oktober is volgens VROM bepaald na overleg met verschillende organisaties, zoals het Interprovinciaal overleg (IPO), de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en het UvW (Waterschappen).

Tijd te kort
Vorige maand pleitte het VNG al voor uitstel. De reden daarvoor was dat de ontwikkelde computertechnologie nog in alle gemeenten moet worden ingevoerd en daarvoor is de tijd te kort.

Demissionair minister Tineke Huizinga (VROM) had als voorwaarde voor invoering op 1 juli gesteld dat de ICT goed moet functioneren. In een debat met de Tweede Kamer in april zei de bewindsvrouw nog alles in het werk te stellen om die streefdatum te halen.

De voorlopige verkopen van bestaande woningen in de Verenigde Staten zijn in april tot het hoogste niveau gestegen in zes maanden. Dat maakte de Amerikaanse branchevereniging van makelaars woensdag bekend.

De index die de verkopen meet, steeg met 6 procent tot een stand van 110,9 vergeleken met een herziene 104,6 een maand eerder. Dat is het hoogste niveau sinds oktober vorig jaar. Analisten gepolst door persbureau Reuters gingen uit van een stijging van de index met 5 procent. Het cijfer over maart werd herzien tot een stijging met 7,1 procent.

Amerikanen maakten in april nog gretig gebruik van een belastingbate van 8000 dollar voor mensen die voor het eerst een huis kopen. Die regeling liep eind april af. De voorlopige huizenverkopen lopen circa twee maanden vooruit op de bestaande huizenverkopen in de VS.

Huizenkopers die dachten in aanmerking te kunnen komen voor een koopsubsidie maar buiten de boot vielen, hebben pech gehad.

Dat heeft demissionair minister Van Middelkoop (Wonen) in een brief aan de Tweede Kamer laten weten. Een meerderheid van de Tweede Kamer (CDA, PvdA, GroenLinks en VVD) wilde een coulanceregeling voor de 1353 mensen.

De groep huizenkopers tekenden een koopovereenkomst met het idee subsidie van de overheid te krijgen. De daarvoor bestemde pot was echter al leeg. De mensen zouden daarover onvoldoende geïnformeerd zijn door de overheidsinstantie Agentschap NL, was het verwijt.

Het gaat om mensen die van 30 maart tot en met 13 april een aanvraag hebben ingediend voor een koopsubsidie. Volgens Van Middelkoop werd al op 1 april op de website van het Agenschap NL vermeld dat er meer aanvragen waren ontvangen dan er naar verwachting met het beschikbare buget konden worden toegekend.

Van Middelkoop vreest mogelijke schadeclaims bij de groep mensen die in deze periode een aanvraag hebben ingediend en bijvoorbeeld geen geld hebben gekregen.

Bovendien, zo schrijft demissionair minister in een brief aan aan de Tweede Kamer, hebben vrijwel uitsluitend professionele intermediairs de koopsubsidie aangevraagd. ‘Zij waren op de hoogte van de naderende uitputting van het budget (…) Zij behoren hun cliënten dienovereenkomstig te adviseren’, zo staat in de brief.

De Tweede Kamer heeft een motie ingediend om toch iets te regelen voor deze groep huizenkopers. Naar verwachting zal Van Middelkoop daar deze week of volgende week antwoord op geven.

Bron: www.telegraaf.nl